深圳前海中心区房地产市场分析暨月亮湾综合体项目战略发展建议（上）.ppt

主动中心化的开发策略：主动中心化有四种项目开发的策略，建议本项目选择将项目拆分应对风险的开发策略 开发策略的分析 开发策略一 开发策略三 开发策略四 开发策略二 以单一物业类型为单位的开发，将一种物业类型开发完毕后再开发另一种物业类型，灵活性比较大。 将项目按照物业类型、规模特征等，将项目进行拆分后再进行开发，既保证现阶段的收益，又预留项目价值的提升 将项目进行分块开发，拉长项目整体的开发周期，以增强项目的整体的收益，存在一定的风险。 不进行长期的规划，根据市场的变化进行感性的开发，缺乏整体性和计划性，项目的收益难以预计，不建议本项目选择 住宅一期 底商 自身开发次序分析：对于我们可能面临的开发次序进行分析，可能的开发次序有6种可能 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 项目共有6种 功能形态，无论采用哪种开发次序，都要面临第一步的物业 类型启动和后续的价值提升问题。我们从中整理出 种可实现的主要的开发模式，见左表分析。 第四步开发 酒店式公寓 集中商业 第五步开发 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析 开发次序 自身开发次序分析：商务公寓作为补充型的产品承担启动的功能，有很大的压力 住宅一期 底商 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 商务公寓启动基本符合项目发展阶段特征，但是其规模体量比较小，用占据5.6％的产品来启动项目，压力比较大，实现度比较低，本项目只考虑以住宅为启动区的开发次序。 第四步开发 酒店式公寓 集中商业 第五步开发 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析 开发次序 自身开发次序分析：方案一和方案二的主要区别在于酒店式公寓的选择方向，选择服务式公寓则对应方案一 住宅一期 底商 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 酒店式公寓选择方向将影响项目开发时序建议； 选择服务式公寓酒店式公寓作为住宅产品升级版本，在写字楼之前； 选择产权式酒店，其形象高于写字楼。 第四步开发 酒店式公寓 集中商业 第五步开发 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析 开发次序 自身开发次序总结：方案一和方案二的主要区别在于酒店式公寓的选择方向，选择服务式公寓则对应方案一 方 案 一 方 案 二 09年 10年 11年 12年 13年 发 展 时 间 轴 开发总量 130万建面 住宅一期 4.34平米 底商 2285平米 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 4.34平米 底商 2285平米 商务公寓 11427平米 住宅二期 4.34平米 底商 2285平米 商务公寓 11427平米 第四步开发 第五步开发 写字楼 51240平米 住宅二期 4.34平米 底商 2285平米 酒店式公寓 3.59平米 集中商业 1.54平米 偏服务式公寓 偏产权式酒店 写字楼 51240平米 酒店式公寓 3.59平米 集中商业 1.54平米 以办公为核心驱动问题三 项目以办公为核心驱动前提下，项目的结构重组和角色分析清楚后，项目将以什么样的开发节奏和开发次数实现项目的价值？ Third—以办公为核心驱动我们将遇到第三个问题？ * * 前海片区物流产业发展定位——中小