深圳_天利中央广场写字楼部分价格报告52P.ppt

天利中央广场写字楼部分价格报告 世联地产 价格报告思路 价格报告思路 项目合同目标 速度 开盘当月整体销售面积达到40% (共计15300m2，9个整层) 三个月内完成60% (共计22950 m2，13.5个整层) 半年内销售总面积的90% (共计34425 m2，约20个整层) 价格 约定写字楼部分实现整体均价大于10000元/m2 本报告需要解决的问题 P1：市场现有环境下,本项目写字楼的常规市场价格: ——提供发展商的保底收益金额的参考价格 P2: 世联价值提升后的片区摸高价入市价:（形成价格表） ——根据既定目标片区摸高可实现的价格 世联对目标的理解 在保证发展商资金快速回笼的大前提下,界定核心均价； ——参照合同要求。 实现南山写字楼的摸高价格 ——整合世联渠道客户资源, 即逐步探寻目标客户的心理价格上限,最终达到理性利润最大化。 价格报告思路 06年深圳写字楼市场供给 06年深圳特区内预计推售总量达83万平方米； 06年中心区仍是全市写字楼的主要供给区域； 中心西区在06年集中推盘，有6个项目入市，成为写字楼市场新的供应亮点。 06年中心区推售/在售项目 06年中心西区推售项目 06年南山区推售项目 深圳写字楼市场价格分析 宏观政策影响 市场情况小结 06年深圳整体写字楼市场供应量大，且在下半年集中推售，投资客选择多。 与本项目所在片区客户群相近的中心西区，经历了05年写字楼极度希缺，供不应求的状况后，06年集中放量，两区存在一定的竞争，成为重点研究区域。 从已售项目实现价格来看，中心区、与南山区有明显价格梯度，客户对于南山CBD写字楼的价格认知有待提高。 政府针对住宅市场的调控政策，能够影响到写字楼市场，06年的政策调控已经开始，需要警惕政策风险，理性定价。 诚意客户置业情况分析 诚意客户需求统计 诚意客户需求意向面积 客户分析小结 目前现场积累得客户来源单一，多以南山客户为主，其需求特征有较明显得区域性，代表片区市场的需求情况； 问卷调查客户集中需求在小面积单位，大客户需求有待进一步摸查； 84％的问卷调查客户购买意向集中在20层以下单位，后期定价需考虑高低区价格差的引导。 滨海CBD第一商务体量 滨海CBD第一高度 南山首座真正甲级写字楼 极优化顶级商务空间 项目卖点汇总 价格报告思路 核心均价的定价策略 中心区比准摸高租金判定 中心西区比准摸高租金判定 本项目核心租金确定 根据本项目与中心区、中心西区客户群的接近程度，确定两片区的权重，并进行加权平均计算，确定本项目核心租金 根据世联写字楼营销经验，对中心区、中心西区、南山中心区写字楼客户进行分析，中心西区客户与本项目重叠度较高。 收益还原法返算价格 本报告确定的两类核心均价 P1：市场现有环境下,本项目写字楼的常规市场价格: 12000 元 / m2 ——提供发展商的保底收益金额的参考价格 P2: 世联价值提升后的片区摸高价入市实收价:（形成价格表） 13000 元 / m2 ——根据既定目标片区摸高可实现的价格 价格报告思路 水平调差 6F-8F水平调差 9F-11F水平调差 12F-17F水平调差 19F-26F水平调差 27F-33F水平调差 垂直调差 价格表单价分布状况 价格报告思路 平面单位基本销售原则——低区（6F-17F） 方案一：快打快销 低区6-12F部分可按产权单位销售，满足单层有6个产权单位符合小于150m2以下的投资客需求。 方案特殊说明： 在考虑快打快销的前提下，快速走量的方案； 不作为正常推售的主推方案 平面单位基本销售原则——高区（19F-33F） 方案一：大产权拼合方案 高区中部单位，根据高区电梯厅的位置，考虑昭示性单位与周边单位的拼合，单层可售单位的最多4手。 方案特殊说明： 在高区中部单位考虑最小面积近380m2，最大产权单位500m2； 考虑到单层有4个产权单位，为避免产生产权纠纷，故公共空间不能作为赠送面积使用; 为增大500m2单位的卖点，充分利用高区平面特点，原低区电梯厅的面积可分别赠送相近单位，或者作为公共茶歇室 平面单位基本销售原则——高区（19F-33F） 方案二：半层组合方案 高区考虑南北半层组合方案，单层最大销售为2手，1手面积近850m2，满足大客户需求。 方案特殊说明： 由于考虑半层销售，相邻的公共可拼合单位