粤西房地产市场研究报告(so终稿).ppt

一、市场容量-2 结论 以上是阳江未来市场需求增长的两大主要动力，并不代表着未来市场的绝对增长；据观察， 08年开始，阳江受大市的影响在成交上出现了比较大的下滑，因此未来1-2年的准确走向要等到08年全年的统计数据出来才能更加清晰化；未来需求增长的力度有限，相信阳江市场短期难以出现大的增长。 二、目前房价及未来走向 五、市场展望 通过以上分析结合对阳江未来经济发展的判研结论如下： 1、未来2-3年阳江住宅市场难有爆发式的增长；受大市拖累情况下，很有可能出现不增长反萎缩的情况； 2、短期阳江主流消费产品仍以中低档次为市场主流；中小户型（80-120平米）在未来将具有比较大的市场空间； 3、阳江住宅市场未来的供应压力将逐步加大，而消化量不能马上跟上，甚至有可能萎缩的情况下，估计08、09两年将是阳江房地产开发商最难熬的时期； 4、阳江的房价在目前很低的情况下有上升的空间，但是在大市不景气的情况下，价格继续快速上升的阻力将比较大。 【经济产业对比】 阳江社会消费水平低，消费相对来说很不活跃。 阳江城乡居民存在银行的富余资金相对比较少。(政府藏富于民之说有误） 10个经济指标里面阳江居然有8个是排在最后一位，反映了阳江的经济水平以及居民生活水平是相对落后的，这主要表现在经济总量小、社会消费不活跃以及社会居民富余资金不多这三个方面，城市的整体购买力是比较弱的。 对比评价结论 承上一P 【经济产业对比】 产业发展对比 大力发展能源产业、临港工业、提升传统产业、大力 发展园区工业 492 加工制造业、海洋渔业、 旅游业 阳江 争取国家级、省级火炬计划项目，引进高新技术项 目，成为粤西地区上规模、上档次的高新科技产品制 造业基地。 1407 石油化工产业 茂名 壮大临海型和资源型工业，建设沿海钢铁基地、全省 重化工业基地、农海产品加工出口基地、高级纸业基 地和小家电制造业基地。 978 工业：钢铁、石化、电力、木 浆制纸、农海产品加工、饲 料、纺织服装和电器机械 湛江 石化工业、装备制造、钢铁加工、汽车零配件、精细 化工、精密制造等产业，逐步形成新的支柱产业群； 大力发展物流、商务和会展等生产服务业。 1676 制造业：纺织化纤、摩托车、 不锈钢、电子设备等 江门 产业未来发展 工业总产值 （亿元） 支柱型产业 阳江的支柱产业是目前的五金刀剪等传统加工业，但是发展后劲有限，未来重点发展能源项目，但能源项目一般很难形成产业链，因此对经济的全面拉动作用并不明显，经济发展潜力3-5年内空间有限。 1 2 3 江门 湛江 阳江 粤西城市经济发展潜力判研 茂名 【市政环境对比】 土地资源、自然资源以及劳动力丰富； 总体发展规划思路不清晰，东南西北摊 大饼式的扩张 市政投入还算可以； 但缺乏到位的管理，城市秩序混乱， 形象比较差； 阳江 政府有意识发展新区和建立城市CBD，并 陆续进行投入 市区面积小，城市秩序感觉良好； 道路、公共绿化近两年发展不错 茂名 城市发展意识好，前期投入带动发展； 硬件环境做得比较足 城市秩序感觉良好 市政绿化、公共配套齐全 湛江 政府服务到位； 城市发展意识好，前期投入大 城市秩序感觉良好； 道路宽敞、整洁； 市政绿化、公共配套齐全 江门 投资环境 市政风貌 阳江近几年市政环境发展得比较快，但是市区范围比较小，市政投入及市政管理不到位，特别是道路交通的管理，城市展示形象比较差。 【商品住宅市场供需对比】 1577 1944 2675 2254 成交均价 （元/平方） 844100 1138900 928400 1189382 销售面积 （平方） 480000 1447500 585200 2347547 竣工面积 （平方） / / 737400 2647051 批准预售面积（平方） 阳江 茂名 湛江 江门 +29% +132% +29% +26% +/-% 1872 4178 3496 3386 08上半年 1454 1800 2706 2683 07上半年 成交均价 （元/平方） +35% -49% -12.8% -24% +/-% 437600m2 163488m2 289930m2 4977宗 08上半年 324400m2 325400m2 332488m2 6571宗 07上半年 成交量 阳江（1-5月） 茂名 湛江 江门 数据上来看，阳江住宅市场似乎供不应求，但是每年的自建房数量很大，市场很难感觉得到；目前阳江的房价处于很低的水平，而因为经济购买水平刚性增涨较慢，未来高档品质楼盘销售空间有限，结合经济因素及人口对比可得知，07年阳江年消化量在84万数量，已经达到年销化量的顶点。 【住宅开发模式对比】 外来发展商进驻，开始有大盘，开发理念有创新，粗放