【广告策划-PPT】自动售货机市场浅析.pptVIP

如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析(swot分析) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式 找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT工具（项目+环境+竞争） 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 虽然自动售卖机系统在中国市场并不发达或并不完善，但从其市场容量来看其发展速度还是较为迅猛的，那么中国的消费者对其有何评价？其又有何优劣性？ 带着以上疑问我们走访了上海地区部分自动售卖机销售点…… 终 端 售 卖 市 场 走 访 实 录 上 海 各 小 区 自 动 售 水 站 上 海 地 铁 站 自 动 售 货 机 全程负责 机器厂方是否负责维护 可以帮助和租售点进行沟通，最好合作前已有关系好的物业 厂方是否帮助谈租售点 不负责，因为他们有自己直销的机器自己负责管理供货等，但可介绍一些相应的供应商认识。 厂方是否负责供货品 权责上不看护，但是会留心注意，一般售货机都摆放在小区保安室旁边或地铁的显眼位置，均有人来往走动 租用地是否负责看护 远洋新村、恒阳花菀230弄 、玉兰新村、和平花苑、五湖浴室门口101号（小店）、耀铺菀许昌路1500号 （菜场）、虹镇老街菜场 、飞虹路菜场、飞虹小区241 、宝钢又一村 、上海地铁站等地 走访区域 1、部分小区内有明文规定不可摆放此类自动售货机； 2、有菜场表明因为路道狭窄且人流复杂、麻烦； 3、人流量少不具备摆放自动售货机条件。 没有摆放机器物业的原因 3至5年 摆放年数 夏天热销，冬天冷销，但总体销售保持稳定 销售情况 自己承担，一般情况电费根据电费表走，私人店面旁电费稍贵 电费 1、场地租金：1000元到1500元间不等（看小区及菜场区别，地铁无法得知） 2、机器租金：400到800元一月不等，分新旧及机器容量定（买价1万到3万间） 租金 上线：机器可租用也可以进行买卖 下线：小区、菜场等地物业合作均为年租 场地及机器合作方式 自动售水机、自动售卖机（瓶装、听装饮料） 自动售卖机