东升科技园二期项目土地一级开发实施方案详解.docVIP

中关村东升科技园二期项目 土地一级开发实施方案 编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司 编制时间： 二○一二年七月 目 录 第一章 项目基本情况 1 一、项目区位情况 1 二、土地利用现状分析 2 三、现状地上物状况 3 四、项目规划情况 4 五、项目背景和实施内容 6 第二章 编制依据 8 一、法律法规依据 8 二、项目依据 8 第三章 项目市场分析 9 一、北京市房地产市场分析 9 二、北京市土地市场分析 10 三、海淀区经济发展概况 11 四、2012年北京市土地市场预测 12 第四章 一级开发实施主要内容及开发进度 13 一、一级开发实施主要内容 13 二、项目开发进度计划 13 第五章 征地实施方案 15 一、征地情况概述 15 二、征地补偿方案 15 第六章 拆迁实施方案 17 一、现状调查 17 二、拆迁补偿方案 17 三、拆迁成本分析 20 四、拆迁安置方案 20 第七章 市政基础设施建设方案 23 第八章 土地供应方案 24 一、土地供应模式 24 二、土地供应计划 24 三、土地一级开发深度 24 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 24 第九章 项目投资方案 25 一、项目一级开发总投资估算 25 二、土地地价款估算 26 三、入市交易底价估算 27 四、土地销售收入估算 27 五、政府土地收益测算 28 六、项目资金平衡分析 29 七、资金筹措 29 第十章 项目管理方案 30 一、建设计划管理 30 二、项目的进度计划管理 30 三、项目管理 31 第十一章 重点事项说明 32 第一章 项目基本情况 一、项目区位情况 1、区域位置 中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。位置如图1-1所示。 图1-1： 项目位置示意图 2、宗地自然特征 海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39°53-40°09，东经116°03-116°23；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平区接壤。全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平方公里对外交通便捷地铁。周边配套完善银行、医院、学校。 2、规划用地现状性质 本项目用地全部为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。 表1-1： 项目土地利用现状情况 单位（公顷） 行政权属 集体土地 农村宅基地 集体企业 道路等其他 合计 东升乡 23.4 24.9 21.66 69.96 三、现状地上物状况 本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积40.5万平方米。 具体数据见下表： 表1-2： 现状地上物情况统计表 序号 建筑性质 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 户数/个数 人口 1 宅基地 23.4 15.6 1015 2682 2 集体企业 24.9 24.9 —— —— 合计 48.3 40.5 1015 2682 图1-2： 项目用地航拍图 四、项目规划情况 本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下： 图1-3： 项目控规图及指标 本项目总体规划情况如下表： 表1-4：项目用地规划指标表 序号 项目 数值 计量单位 1 用地规模 69.96 公顷 1.1 建设用地 25.87 公顷 1.2 代征道路 11.83 公顷 1.3 代征绿地 32.26 公顷 2 地上总建筑面积 829310 平方米 2.1 回迁安置房及配套 138400 平方米 2.2 自持经营产业用房 459150 平方米 2.3 入市交易部分 230000 平方米 2.4 110KV变电站 1760 平方米 3 建筑容积率 0.4~3.5 (平均：3.21) 4 建筑高度 ≤60 米 5 绿化率 ≥30 % 五、项目背景和实施内容 为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城市经济增长点，改善本地区城市环境面貌。北京市海淀区人民政府于2010年1月6日下发了《关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要》“海政会[2010]2号”，《会议纪要》对东升科技园二期项目功能定位为：以