[法学]第五章 建筑物区分所有权.ppt

4、住宅小区的绿地、道路、公共设施、物业管理用房等。 第73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 讨论：车位、车库的产权如何确定？ 第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 三、业主的权利、义务 1、使用权：按照共用部分的性质、用途或约定使用（否则损害赔偿） 2、收益权：　第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3、处分权： 4、物上请求权：即共用部分受到侵害，区分所有人有权要求停止侵害、排除妨碍、返还原物、恢复原状、赔偿损失。 第76条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （二）义务 1、维护现状义务 2、不得侵占义务 3、合理使用义务 4、费用负担义务 第四节 管理权 一、概念和特征 （一）概念：又称成员权，建筑物区分所有人作为团体成员所享有的权利。 （二）特征 1、管理权基于区分所有人的团体性而产生。 2、管理权与专有权、共有权共同构成建筑物区分所有权。（与专有权、共有权既相互依存、又具有独立性） 3、是永续性权利：专有权转让，管理权随之转让，但不消灭。 （三）管理权的团体形式 1、形式 　第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 （1）业主大会：是最高决策机构 （2）业主委员会：是业主大会的执行机构 2、地位：是不具有法人资格的其他组织，享有一定的行为能力和诉讼能力。 二、管理权的内容 P118 （一）权利：《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： 1、接受服务权：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2、提议和建议权：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 3、表决权：参加业主大会会议，行使投票权； 4、选举和被选举权：选举业主委员会委员，并享有被选举权； 5、监督权： （1）监督业主委员会的工作； (2)监督物业管理企业履行物业服务合同； (3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；监督业主委员会的工作； 6、法律、法规规定的其他权利。 （二）义务：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： 1、遵守管理规约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。 三、区分所有建筑物的管理 （一）管理组织 1、业主大会：由物业管理区域内全体业主组成业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的非法人组织。 （1）地位 是最高决策机构，履行下列职责：物权法76条、《物业管理条例》11条 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业； 筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （2）种类：分为定期会议和临时会议。 （3）决议：业主大会的决定对全体业主具有约束力。 一般事项的决议：过半数业主通过 特别事项的决议：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；2/3以上业主通过 双决制 （二）业主委员会 1、概念：由业主大会选举产生并对其负责的组织。 2、地位：是业主大会的执行机构，履行下列职责：《物业管理条例》第15条。 (1)召集