[法律资料]04-2第四章 房地产开发项目经济评价.pptVIP

第四章 房地产开发项目经济评价 财务评价指标 静态指标（2-1）投资利润率 投资利润率——考察项目单位投资的盈利能力 达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率 计算公式：投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总额/项目总投资其中：项目总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金投资利润可以是税前或者是税后利润 投资利润率的运用 判断 （1）投资利润率越高，项目的经济效益越好（2）判断：投资利润率是否大于基准利润率 优点 （1）易于理解（2）使用简单、方便，（3）考虑了投资寿命期内所有年份内的收益 缺点 （1）没有考虑时间价值（2）净利润指标是会计概念，与先进流量存在差异，不能真正反映投资报酬的高低 举例： 某房地产公司开发一项目，总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的年投资利润率为： 146/500*100%=29. 2% 静态指标（2-2）投资回收期 投资回收期——衡量投资项目初始投资回收的速度的评估指标 1、项目的净收益抵偿全部初始投资所需的时间，从建设年开始计算 2、偿还投资的来源包括净收益和折旧之和。其中净收益可以是税前利润或者是税后利润，有不同的结果。 计算公式：  运用 优点：A．简单、方便B． 易于理解C．考虑了风险因素 缺点：A. 未考虑货币的时间价值B. 不计算偿还投资后可能的获得的收益，不能完全反映投资的盈利程度C. 回收期的标准确定主要依赖决策者的对风险的态度 举例（静态投资回收期） 年 0 1 2 3 4 5 6 7 投资 500 收入 150 350 400 400 400 400 费用 200 220 250 250 250 250 净现金流量 -500 -50 130 150 150 150 150 累计净现金流量 -500 -550 -420 -270 -120 30 动态指标及其计算 考虑货币的时间价值对房地产投资项目进行经济评价，主要是资金的等值计算  折现率 社会折现率：社会平均的折现率水平 目前一般取8% 部门基准折现率（1）考虑基准的收益率（2）风险收益率（3）通货膨胀率   净现值法（1） 将项目在有效期内的净现金流量，按照预先规定的贴现率或基准收益率折算到开发项目实施开始时的基准年的值   计算公式   净现值指标的运用与判断 NPV0.，项目是可行的，即项目的收益大于基准的内部收益率 原始投资相等时，选择NPV最大的为最优 当不同方案的初始投资不同时，则NPV最大不能成为决策的选优的依据 举例（净现值2-1） 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 投资 500 收入 150 350 400 400 400 400 400 400 费用 200 220 250 250 250 250 250 250 净现金流量 -500 -50 130 150 150 150 150 150 150 净现值为101.59万元 举例（净现值2-2） 净现值指标的优点与缺点 优点A．考虑了货币的时间价值B． 反映投资房地产项目的赢利的大小 缺点：A．净现值的大小受到折现率大小的影响，B． 净现值指标不能用来直接比较不同投资额的项目的效率的好坏，即不反映投资收益率的高低。   内部收益率 1）  定义：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴现率2）  计算公式：  其中r即为内部收益率IRR 内部收益率简化计算方法（3-1） A．试算法 根据内部收益率的概念，有净现值和折现率之间成反比关系 任意选择一个内部收益率代入公式进行计算，然后，在根据所计算的结果进行判断和选择，直到结果为0时的折现率为内部收益率。 NPV r 内部收益率的简化计算方法（3-2） B． 插值法 （1）试算两个贴现值   （2）计算内部收益率  r1 r2 NPV1 NPV2 举例2-1： 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 投资 500 收入 150 350 400 400 400 400 400 400 费用 200 220 250 250 250 250 250 250 净现金流量 -500 -50 130 150 150 150 150 150 150 举例2-2： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 净现金流量 (500) (50) 130 150 150 150 150 150 150