[经管营销]金科·天湖美镇营销评估报告1226142380.ppt

金科·天湖美镇营销评估报告 2004.6~~2004.9 写在前面的话： 9月19日，天湖美镇成功开盘，跨出了项目的第一步，也跨出了东成公司最为重要的第一步。 半年多的时间，我们用心血和汗水灌注于项目的成长，正是有了大家的携手并进，才有了天湖美镇辉煌的今天。 身为金科人，我感到荣耀，9月19日这天，是我们所有金科人的节日，我们用团结和拼搏在北部新区2004的激烈竞争中赢得了市场，赢得了尊重；同样，我们也以我们的骄人战绩为2004的重庆楼市谱写了一曲华丽的篇章。 目录 1、开盘销售数据分析总结 开盘当天成交金额共计 1.2895亿元。 成交总套内面积为28558m2。 成交平均总价为65.46万/套。 成交平均单价为4478元/m2。 最低成交单价为3830元/ m2，总价为484495元。 最高成交单价为6220元/ m2，总价1234670元。 在开盘当天成交的住宅当中，有预售许可证的有76套，成交总金额为5207万元；无预售许可证的有121套，成交总金额为7688万元。 以下分10个方面针对开盘数据进行详细分析： 成交客户区域统计 成交客户户型统计 成交户型比例图表 总价位阶段成交套数统计 成交总价位百分比统计 成交单价各阶段套数统计 成交单价各阶段百分比统计 各楼层成交比例统计 各楼宇成交套数统计 各楼宇成交百分比统计 来电区域统计部分 月来电量统计分析比较 客户来电周期分析 来电认知途径统计部分 来访客户区域统计部分 来访认知途径分析 来访意向户型统计分析 月来访客户统计分析 放号客户区域统计 放号客户年龄层次统计 放号客户户型需求统计 2、广告推广数据分析 A、项目开盘前整体推广思路 B、项目新闻、软文推广浏览 第一次正式推广的新闻启动部分 商报撰写的天湖美镇系列报导（属于形象推广阶段） 同期跟进的晨报软文撰写 同期跟进的其他报纸软文撰写 开始整体形象推广部分的软文和新闻 主卖点推广和产品推广阶段软性文章 从产品到市场反馈的报导 9.11现场开放的新闻报导 开盘相关新闻报导 开盘软文报导跟进 形象广告一 开盘广告连版形式 开盘报版双通整版形式 D、户外广告部分 具体实景图片如下 具体实景图片如下 具体实景图片如下 E、车身广告部分 具体实景图片如下 F、电台广告 电台广告播放 G、电视类广告 电视广告赏析 H、活动推广部分 4、目前营销工作的评估总结 项目的整体营销工作从4月开始，持续至今5个月左右。 在5个月的时间当中，项目总共用去营销费用约416.66万元，占目前销售额1.2895亿元的3.23%； 其中： 广告类费用部分为333.88万元，占用去的营销费用的80%，占总销售额的2.59%；在广告类费用当中,报纸媒体广告为197.1万元,占59%;其他类广告为136.78万元,占49%. 其他类费用部分为82.78万元，占用去的营销费用的？19.87%，占总销售额的0.6%； 在5个月的营销工作当中，我们有过成功和不足，下面分两个方面来对我们5个月的营销工作做一个总结和回顾： A、做得好的地方 B、做得不足的地方 5、目前项目营销存在的问题 1、一楼客户普遍比较担心安全和防盗问题,对于我们目前对客户的解释“加大保安力度”表示怀疑,不能完全起到放心的作用.2、在销售和签约过程当中,客户大多反应物管费太高,没有明确的解释是否包括公摊水电费用,收费不清晰,对开发商信任度打折扣,影响到签约和销售的顺利进行.3、外立面色彩虽然设计阶段经过多次的调整,但是目前仍有较多客户反应色彩在搭配上不够档次感和大气,不完美,如果不是考虑到优美的自然景观,不会购买.4、客户目前还比较关心车库的价格及销售方式(特别是在近段时间签约比较多的时候,很多人都关心). 5、在园林景观营造上,我们设计的亲水平台隔水面太高太远,没有亲水的感觉,景观成了摆设,不能融入其中,这也是客户提到的问题.6、在园林设计当中,小品的设计匮乏,整个园林显得很单调.7、客户普遍反映跃层价格太高,相当于蓝湖郡别墅价格.(开盘统计当中跃层卖得比较差)8、小区露台栏杆如何解决锈蚀的问题.9 、客户反映跃层的房间太少,露台太多,可利用率低.(是否跟我们在样板间露台功能设计上的单一性有关系)10 、水库的水来源和循环系统也是客户比较关心的问题之一. 11、小区的排污系统如何设计,没有一个明确的说辞.12、从一期产品反馈来看,客户最不满意的地方体现在厨房,特别是一楼客户,强烈要求改动厨房的位置.厨房成了一期户型当中最具负面影响的一个空间.13、生活阳台和入户花园组合在一起在客户当中不被采纳,对于这一设计客户反对较多.14、1-5号楼