[工学]房地产环境分析.doc

木头厂场地环境分析 现我公司购入一片地，位置在桂林理工大学屏风小区4#后面的那片木头厂的地。我们要对它进行环境分析。看它值不值得做房地产。 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业比较多是由建筑材料，土地，人力，资金等相关因素组成。所以很多因素对它们有很大的影响，例如：政治法律，经济，还有技术水品。 外部环境分析 政治法律环境 面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。 1．限制房地产开发的贷款管理。 对项目资金比例达不到35%或韦取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目。银行不得放任何形式的贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些政策限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 2．加强住房消费贷款管理 银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 3.切实调整住房供应结构 重点发展中地位价、中小套商品住房、经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加快城镇廉租住房的制度建设，规范发展经济适用住房。 二：经济环境 经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。国家的经济环境变化如下: 1:国民生产总值持续高速增长。 这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。这几年来，中国的GDP一直在增长。对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。 2：存款加息 银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。 3：股市影响 股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。 三：社会与文化要素 中国作为社会主义国家。于其他国家的社会和文化有些差异。对于房地产来说，社会和文化的影响也是很大的。 1：人口因素 目前都是70 80年代的人是住房消费人群。首先他们的经济条件良好，而且从父母那里得到的赞助也是很大的。这样使得房地产业任然会非常兴盛。 2：社会城市化 随着中国的经济发展快速，农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市人口的增加必会带动房地产的行业的发展。 购买者分析 因居住需要而买房 作为长期收租而买房 赚取房价差而买房 第3种类型是拉动房价的一个主要原因之一。 该地段限制因素分析。 基础设备 这个地区的设备比较完整,2个大型的超市，分布了小学，中学，大学。人文条件非常好。到这些地方最多10分钟步程。菜市也有..娱乐消遣的地方也有. 2．交通运输条件 去公交分公司只有10分钟步程。在那可以可以坐公交车，去桂林的任何地方都可以，最多多转一次。有辆10路车可以去市中心. 3 地质情况和环境保护要素 地质条件良好，旁边有七星公园，生态环境达到了2级。没什么工厂，所以也就没什么污染，溪河还算过得去。至少没到发臭的地步 类似竞争性项目的价格或租金分析 目前这一片的房地产已经开发完了。该卖的，该买的，都已经完成了交易。所以应该不会有什么竞争对手。 市场需求的数量、房型分析 桂林市区的房子一直都是供小于求的,房型大致是3房一厅,房屋使用面积大致维持在(120~150)之间,因为这个阶段内,很多人都可以接受的. 三、目标地块的SWOT分析。 SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 1.优势(Strength): 　　?土地经过开发后，比较平整，已经是熟地，利于项目开发； 　　?良好的地段价值，项目地块有良好的交通条件，确保开发物业的价值； 　　?成熟的生活配套设施，良好的规划，良好的生活氛围。 　　2.劣势(Weakness): 　　?地块面积较小，形状不规则，增加了规划和单体设计的难度； 　　?地块靠近环城西路，准确地说属于中心区边缘地区，周边的房子比较老，比较旧。 　　?项目的体量较小，因为在桂林市区内不允许建太高的楼.又以出售为主，未来的产品设计、市场定位较难把握。 　　3.