[建筑]土地征收和房屋拆迁中的法律权益保护思考.doc

房屋拆迁过程中出现问题的法律思考 high 【内容提要】近几年来，随着城市化进程的加快，居民的房屋拆迁补偿成为一个热门话题。城市房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，影响面大，解决难度大是不争的事实。既关系国家、开发建设单位、被拆迁单位及亿万居民的利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题，广为社会各界瞩目。 【关键词】土地征收；房屋拆迁；安置补偿 城市房屋拆迁活动是一项综合、复杂、系统的活动，它涉及民事、刑事、行政等领域。研究房屋拆迁行为，对于规范房屋拆迁活动，保护拆迁人、被拆迁人、利害关系人以及国家的利益， 保证城市建设的顺利进行，具有十分重要的意义。 一、房屋拆迁在法理上的依据 2004 年3 月14 日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案第二十二条规定,“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”宪法的这一修正, 使得“风能进, 雨能进, 国王不能进。”这则古老的宪政寓言开始在21 世纪的中国得到认可。为了贯彻宪法精神, 2007 年10 月1 日开始实施的《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用, 保障被征地农民的生活, 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益; 征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。” 《拆迁条例》第三十六条规定:“拆迁人违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金百分之三以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证: (一) 未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的; (二) 委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的; (三) 擅自延长拆迁期限的。”《土地管理法》第47 条规定,征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿, 征收耕地的补偿采用年产值倍数法确定补偿金额, 征收其他土地的由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。 二、房屋拆迁补偿方式 房屋拆迁补偿主要有以下几种方式： (一)经济适用住房的补偿方式 党的十七大报告明确提出努力使全体人民住有所居的目标, 住有所居正在成为评价城乡居民生活水平和生存质量的重要指标。然而现行的补偿安置政策, 不管是货币补偿还是实物补偿都难以解决被拆迁人的住房问题。基于上述情况的出现，对于中低收入被拆迁户可采取经济适用住房的保障制度。即集体土地征收后的房屋拆迁补偿标准应保证被拆迁人买得起经济适用住房, 满足“住有所居”的要求。经济适用住房是具有保障性质的, 享受政府优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房, 其价格与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应, 且与同一区域普通商品住房价格保持合理差价。拆迁安置房采用经济适用住房的建设标准既不会太低导致被拆迁户不接受, 也不会太高造成政府财政支出的沉重负担。 （二）等价有偿的补偿方式 房屋拆迁实质上是商业拆迁, 而不是公益拆迁。拆迁的商业性质决定了拆迁补偿必须体现民法中“等价有偿”的基本原则。集体土地所有者在征地及房屋拆迁过程中丧失了拆迁范围内集体土地的所有权, 使得被拆迁人丧失了基本生活保障和农业生产建设活动的现实基础, 也丧失了个人拥 有房屋的所有权及所附着土地的使用权, 只能一次性获得较低的拆迁补偿; 政府则获得远高于支付农民土地补偿费的土地出让金, 造成了征地低价补偿和供地高价出让的发差相当明显的现象。不仅违反了物权法的平等保护原则, 也损害了被征地农民对土地享有增值收益的权利, 即土地出让金的损失。正是这出让金, 才真正反映土地使用权的市场价格, 反映开发商获得土地使用权、用益物权而应当向所有者支付的公正代价。因此, 在征地拆迁中政府应将土地增值收益适当返还农民, 以体现农民集体对土地所有权及使用权丧失的补偿。确定拆迁补偿标准时, 应考虑土地出让金收入与征地拆迁支出的平衡。 （三）国有土地的拆迁补偿方式 国有土地房屋拆迁补偿采用同样的方式和标准，有利于减少“同地不同价”的现象, 即集体土地被依法征收后对村民住户的房屋实施拆迁, 以及相近或相邻的国有土地上的房屋拆迁, 由于土地性质的不同, 所参照的拆迁补偿政策规定不同, 导致两者之间的补偿标准存在显著差异, 极易使集体土地上被拆迁人产生横向比较,进而对拆迁补偿标