[建筑]房地产建筑企业涉税政策解析与争议问题处理.doc

房地产及建筑企业涉税政策解析与争议问题处理 房地产一般解析 房地产筹建期间政策解析 （一）筹建阶段开发商主要工作 1、可行性研究与策划 2、申请办理土地使用权—土地局 3、申请开发项目立项—规划局政府 4、委托规划、勘察和设计 5、申请《建设工程规划许可证》 6、申请《建设工程开工许可证》 （二）一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》 工业和建筑业：开始归集生产成本 商业和服务业：取得第一笔收入 （三）延误开发 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 １９９５关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知? 以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用 注：新准则将无偿收回计为营业外支出 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 （四）土地摊销 １９９５关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知： 企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本 2006企业会计准则——无形资产 ： 第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 房地产企业持有土地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在开工建设前计提摊销。 注意，如果错误的计提摊销，未来年度少计土地增值税扣除项目和加计扣除 （五）土地使用税的扣除 《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地字【1989】140号）： 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 二、房地产建设施工期间政策解析 （一）开发商主要工作任务 1、拆迁安置清场 2、招标、评标和定标 3、七通一平 4、设备和材料的购买 5、施工管理和监理 （二）利息费用的扣除 《财政部关于执行具体会计准则和《股份有限公司会计制度》有关会计问题解答》（财会字[1999]66号）： 问：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用应当如何处理？ 答：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前， 计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。 中华人民共和国企业所得税法实施条例 第三十七条　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 第三十八条　企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； （二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 注：同期同类贷款利率包括基准利率和浮动利率 如果资金拆借没有约定利率，但资金拆借已经构成关联方往来，应按照征管法的规定进行特别纳税调整，对资金拆出方计算利息收入，对资金拆入方计算利息支出。 资金拆借的特别纳税调整： 1、拆出方需要计算利息收入和对应的营业税、城建税、教育附加、印花税以及所得税 2、向拆出方的追诉时效可以向前追溯十年 3、拆入方可以被动的确认利息支出，但只允许向前追溯三年扣除。 注：对房地产企业来说，应同时满足尚未进行财务决算和土地增值税清算 （三）扣除项目的凭证管理 《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条指出，“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国