[建筑]房地产抵押贷款.ppt

房地产抵押贷款 房地产中介班 刘 波 担保的法律常识 1、担保基本方式 保证、抵押、质押、定金和留置。 保证 是指保证人和债权人（银行）约定，当债务人不履行债务时，保证人按照合同约定履行债务或者承担责任的行为。 一般责任保证 连带责任保证 抵押 是指债务人或者第三人不转移对财产的所有权、处分权、占有权，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。 质押 是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该的价款优先受偿。 2、三种担保方式的联系和区别 ①从风险角度看：保证风险最大，其次是抵押，再次是质押。 ②从贷款比例看：保证占20%，抵押占70%，质押占10%。 ③担保物性质看：保证没有物作担保；抵押和质押是有物作担保，抵押的物是不动产，质押的物是动产和权利。 3、担保范围 A、主债权：即由借款合同、银行、出具保函协议书等各种信贷主合同所确定的独立存在的债权。 B、利息：由主债权派生的利息。 C、违约金：指由法律规定或合同约定的债务人因过错不履行或不完全履行债务时，应付给银行的金额。 D、损害赔偿金：是指债务人不履行或不完全履行债务给银行带来损失，应付给银行的补偿费。 E、实现抵押权的费用：银行为实现债权而支付的合理费用。诉讼费、鉴定评估费、执行费、拍卖费、变卖费。 二、国内商业银行房地产抵押贷款品种 房地产开发企业贷款 个人住房抵押贷款 房地产开发企业贷款条件： 用途、对象、时间 （1）四证齐全，必须提供《国有土地使用证》、《建设项目规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》。 （2）前期投入35%自有资金（土地出让金、地价、配套费） （3）有土地或房屋抵押担保 个人住房抵押贷款条件： 用途、对象、时间 (1)具有城镇常住户口或合法居留身份。 (2)具有固定的职业和稳定的收入。 (3)信用良好，具有偿还货款本息的能力。 (4)有贷款人认可的资产作为抵押， 房地产行业的特点： ①产品生产周期长， ②生产过程资金占用量大 ， ③投资与消费的双重性， ④产品的异质性， ⑤产成品的单一性，即成品或废品 第五，抵押登记手续办理 （一）抵押物选择 可以抵押的 （1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （6）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 不可以抵押的 （1）土地所有权： （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （ 5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）依法不得抵押的其他财产。  （二）接受抵押材料 1.抵押财产的产权证明材料 以土地使用权作抵押的，必须提交土地管理部门《国有土地使用证》， 以房屋作抵押的，必须提交： 房产证抵押 房地产预售契约合同抵押 在建工程抵押必须提供《国有土地使用证》、《建设项目规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。 2、抵押人资格证明材料 法人：经工商行政管理部门年检的企业法人营业执照副本、董事会关于同意出具抵押担保的文件或证明、法人代表证明书。 自然人：抵押人身份证明、财产共有人出具的同意抵押的文件。 （三）抵押物审查 抵押人对抵押物占有的合法性：抵押财产是否有产权证明、审查抵押是否经董事会有权机构统一、共有财产是否同意出具抵押证明。 抵押物状态：结构（砖木结构、混凝土结构、框架结构等）、年限、外观等。 （四）抵押物价值确定 抵押物价值的确定通常由银行认可的房地产估价师事务所评估确定。 检查：评估资格，评估报告的合法性、真实性、科学性，抵押物与评估物品种数量是否相符，评估时间是否与抵押时间相符等。 （五）抵押率确定 土地：通常不超过５０％，根据地段决定，广州市土地分为四级地段。 住宅：有产权证７０％，在建工程５０％ 商铺：有产权证６０％，在建工程５０％ 写字楼：有产权证６０％，在建工程５０％ 车位：不超过20％ 个人住房抵押贷款 开发商与银行签订按揭合作协议 银行审批业主贷款 ★收入、职业、年龄、学历、个人资产。 按揭售后服务 ★