[心理学]皓月集团人民广场项目分析.docVIP

　　　　第二部分：项目总体发展规划建议 　　　　　　 一、项目概况及立地条件 项目名称：皓月人民广场项目（暂定 皓月金座） 投 资 商：吉林省皓月集团 皓达房地产开发有限公司 项目位置：长春市朝阳区人民广场、民康路 规划用地： 0.72公顷 建筑面积：总建筑面积约 2.2万平方米，其中地上约12888平方米，地下约7241平方米。 停 车 位：约113个。容积率：约1.79 项目立地发展条件：商业用地+办公用地。 二、项目SWOT分析和动态竞争分析 【SWOT分析】 通过综合分析,根据SWOT方式分析如下: 　　　　　　　　皓月集团人民广场项目分析 　 　S--优势 1. 长春市宏观经济发展持续向好。 2. 项目区位优势，拥有良好的商业环境起点。 3. 城市交通便利及交通干线相互结合，人民广场区位良好商业氛围,带来较高商业价值。 　 　W--劣势 目前商气不旺，便利交通和城市中心位置并不能满足商业人气需求。用地性质单一，限制规划和市场销售。 　 　 　 　O--机会 1.宏观经济的持续向好，区位优势可以充分发挥辐射作用。 2.城市基础建设的发展为项目商业价值提升极为有利；周边乃至区域不可能再复制商业地块。 3.周边和市场缺乏大型专项商业，长春市区商业网点规划鼓励发展大型专业化商业。 　 　T--威胁 城市商业地产与区域商业地产过量开发，人均零售供应面积超过1.4平方米。与本项目从事零售商业直接存在竞争。 【动态竞争的分析】 动态竞争对项目发展的要求： 1、竞争对手之间的战略互动明显加快，竞争互动成为制定竞争与营销战略的决定因素,竞争对手之间不仅有冲突,也可能有利益共享的特点。 　　2、任何一个企业先动优势都是暂时的，都有可能被竞争对手的反击行动所击败；任何的竞争优势都是暂时的，而不是可以长期保持的。 　　3、动态竞争是以高强度和高速度的竞争为特点，其中的每一个竞争对手都想不断建立竞争优势和削弱对手的竞争优势。 　　4、竞争战略的有效性不仅取决于时间先后，更主要的是预测竞争对手反应和改变需求或者竞争规则的能力。 　　　　　　 　　　　　　 　　　　　　 三、 项目规划定位目标 　　针对本项目我们采用国际领先的“主题化定位策略”，即利用鲜明的主题树立项目差异化形象，以本项目基础功能之外的附加值提升项目商业价值，并通过建筑风格设计、适合性物业组合、商业规划、动力点设计等有效组合来实现主题。 　　 商业空间综合化 高层空间商服化 　　　　　　　　　　　　　　　　　休闲空间主题化 因此形成： 开发理念 = 核心独特的竞争力 + 与消费者取得共鸣＋与经营者取得共鸣赢得市场。 形成本案集——专项（专营业种）商城 + 旗舰店+休闲、娱乐特区 + 生活超市 +星级商务酒店的综合 SHOPPING STORE。 四、 项目市场定位 　　时尚复合型商城——打造长春市的真正意义的区域性复合商业——SHOPPING STORE。 由主体商城（领域的全线产品）、休闲娱乐、生活超市为一体，融合购物、休闲娱乐功能并满足目标消费群体，覆盖区域市场的时尚、领先商业模式。 【项目的定位策略】 　　根据目前市场现状与项目实际优劣势分析，其全局定位策略如下： ——专项目的地式消费——核心优势最大化策略； ——差异化、可持续发展策略； ——价值提升策略。 　　紧紧围绕这三个主要策略发掘项目定位。 　　 ★核心优势最大化策略 　　核心优势最大化策略主要的运用在于：利用项目地周边良好的商业氛围和人文条件，形成竞争优势，最大限度地转换成商气和人气的凝聚。 　　项目本身具有的最大特色是区位环境和人脉资源，从此点考虑，可从开发模式上采用更灵活的业态组合和更广泛的招商渠道，并且着力打造专项购物和休闲空间。 因此我们的目标是：既要充分发挥项目自身最大的优势，又要利用独特的主题发掘出对项目的增值点，引发消费群的心理触动。 　　由此而来，我们确定本项目定位的第一个原则：寻找市场的空白和结合点，打造项目的稀有性。 ★差异化、可持续发展策略 　　差异化策略主要的运用在于：运用创新主题概念的目的是在市场中寻求突破和差异性取得竞争优势和市场空缺。充分发挥人流大、消费快速的特点与商业经营形态的灵活多样有机组合。 　　可持续发展策略包含两个方面：一是发展，即不断提高经济、社会与文化水平，其中包括人的生活水平；二是要可持续，定位策略中采用可持续发展策略，体现在以下几方面： 　　首先是定位主题的非时代性：由于项目本身的开发规模与市场实际需求的前提条件，决定定位必须有一定发展空间，确保区位资源的增值。不会受时代的局限，不赶潮流，却又不过时，又能发展出多种适应各个时段、多种经济变化情