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城市住宅一级市场供需及发展研究——以郑州市为例 产企业发展基本需要经历一个由项目公司到真正的企业体的过程。项目是房地产企业的最基本工作对象。项目在投资前进行定位研究是控制投资风险必选手 段，而项目定位的基础就是对项目区域市场供需状况的研究，包括对项目所在的周边小范围区域和可能对项目产生影响的大区域。对区域住宅市场的供需形势、需求 类型特征、需求价格范围、发展趋势和竟争对手的研究将明确投资项目在这些方面的定位，最终实现项目完成后的盈利和企业的持续发展。 1.3国内外研究动态综述 1.国外研究现状 西方发达国家由于经济制度以私有制为基础，不动产市场经历了长期的商品化发展，市场化程度高，市场发育成熟。包括开发商、设计代理、销售代理商、消费 者等多环节的市场细分程度高。在普通居民住房市场方面，住宅市场同样占房地产市场相当大的份额，同国民经济的增长密切相关。由于市场化与公益化固有的矛盾 的存在，而公众性影响着国家政治经济生活的稳定发展和社会安定，住宅市场同样经历着公共政策的不断调整和规范。 因此，住房市场的发展同样被学术界、政治界和民众的广泛关注，这一方面的研究论述较多，涉及宏观经济、地区城镇发展、财政、货币金融和建筑等方向的专 业和业余杂志以及各种年鉴、论文汇编、学术专著众多。其对住房市场研究主要集中在:住房制度的改革问题:保障中低收入住房的公共政策研究;住房的供给和需 求的平衡问题;住宅消费涉及的金融问题， 2.国内研究现状和趋势 在70年代末改革开发之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对住宅问题的理论研究较少。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货 币化以来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才真正开始实质性和尝试性研究。 面对从未遇到过的土地、住宅问题，房地产基础理论和土地、金融政策、市场研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如1990年张秋舫主编的《住宅经济 改革和理论与实践》、1992年董寿昆著的《住宅商品化与金融》、1998年张汉铭等编著的《住宅经济学》，及近年的吕俊华等编著的《中国现代城市住宅》、清华大学刘 洪玉等译著的《房地产开发:原理与程序》等。与此同时，商业地产界也通过行业 2005届 协会、地产同盟等形式共同解决市场运作中遇到的实际问题和难点，得到一些富有实战\n程度。 1.区位理论 “区位”源于德文，1882年由W·高次首次提出。区位的主要含义是某事物占有的场所，但也含有“位置、布局、分布、位置关系”等方面的意义。 区位理论是关于人类活动占有场所的理论。它研究人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间法则(陆大道，1988)。区位理论 有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择，另一层是空间内人类活动的有机组合。前者是区位主体己知，根据区位主体本身固有的特征出发，来分析适合该区位 主体的可能空间，然后从中优选最佳区位;后者正好相反，大的区位空间己知，依据该空间的地理特性、经济和社会状况等因素，来研究区位主体的最佳组合方式和 空间形态。住宅的建设、流通和消费也是一种重要的人类社会活动，并具有较强的地域性，其发展必然要遵循一定的空间规律。 2.住宅区位理论 区位是自然要素、社会经济要素和空间联系在某一空间位置的有机结合，由某一空间位置的自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位组成。这三种区位有机 联系，共同作用于地域空间，形成土地区位的优劣差异，影响土地的使用价值和收益水平，从而形成地租、地价的差异，进而影响到住宅的价格和居民的购买倾向。 在区位理论发展过程中，继韦伯之后，瑞典经济学家帕兰德对区位论做出了重要贡献。帕兰德于1935年完成学位论文《区位理论研究》，在其著作中，他试图把 不完全竞争的概念引入区位论研究中，以价格为变量研究区位空间的均衡。这一点在今天来说，对房地产和住宅商品的选址具有一定的参考意义。 住宅区位理论有两大派别，分别为过滤论和互换论。 (1)过滤论 过滤论最早是由伯吉斯提出，主要是从住宅区位格局的角度研究住宅空间分布 2005届 特点。其主要观点是假设家庭位置取决于住\n规划是促进房地产业、住宅产业健康发展的重要保证。 相对于城市建成区而言，选择城市规划区进行住宅建设将面临三种限制性因素或“进入门槛”:一是地理位置因素的限制，二是基本工程管网状况与铺设技术的 限制，三是居住区结构改建的限制。第一类门槛要通过改造地形地貌和改变土地用途，如通常所进行的“三通一平’，、“七通一平”等;第二类门槛必须通过扩大基础 设施建设投资，如给水，排水、电力、交通线路与设施的增加;第三类门槛要改造改进原有居住区的结构，设置或兴建