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城镇土地定级及基准地价评估技术方法比较研究 有权收益及凝结在土地上的所有投资产生的收益。征地费、开发费、配套费及拆迁费等费用不能再单独列出。导致城镇间基准地价水平不可比的原因 主要是容积率、建筑密度和深度等条件缺乏界定，以此为基础综合考虑基准地价内涵及相关法规，“基准条件”界定应包括:(1)土地开发状况;(2)容积率:(3)建筑密度;“)深度;(5) 交易年限(欧阳安蛟，葛昂扬，2002). 在基准地价构成上存在毛地价格与热地价格两种形式，从比较分析看，毛地价格和熟地价 格的区别在于是否包含土地取得费(征地费用或拆迁安置费)及土地平整费。德州市2006年土地级别与基准地价更新项目中，基准地价内涵为;对无地上建筑物的土地，基准地价是净地地 价:对有地上建筑物的土地，基准地价是毛地价。这种地价内涵保证了政府可以不论征地补偿费和拆迁安置补偿费用的多少，都能够得到一定数量(不为负)的土地出让金.政府以熟地价 格内涵的基准地价评估土地出让价格时，会出现拆迁安置费高于宗地的评估价格，政府土地纯收益有可能会减少，甚至为负。在熟地价格内涵基准地价的指导下，地方政府能够在市场经济 条件下将政府的“经济利益”和“公共利益”进行量化，从而实现政府双重职能下的合理定位。选择制定毛地价格内涵基准地价的地方政府，在一定程度上强化了“经济人丹角色，推卸了作 为政府应该承担的社会公共服务职能。 1.2.3国内基准地价评估方法研究现状 目前，在基准地价评估实务中采用的方法主要有两种:级差收益测算法和土地市场交易实例法。级差收益测算法是从1985年上海市研究会开展的运用生产函数计量模型测算土地级差收 益法的基础上发展完善而成的。它以马克思主义地价理论(即地价二地租/还原利率)为基本测算原理，以城镇土地定级成果为基础，一般先按土地的利用状况，用多因素定级的方法确定土 地级别，然后大量调查工商企事业单位的生产收益及土地、资金、劳动力等数量资料，运用回归分析法，构建反映不同土地利用与生产要素之间数量关系的经济模型，再根据土地的边际收 益系数分别求出城镇各个级别的土地收益估计值;将土地收益视同经营者交付地租，再依据侧定的土地还原利率得出各级土地的基准地价(陈志刚，2001)。土地市场交易实例法即以市场地 价调查获取的实际地价信息来测算基准地价的方法。首先通过对影响土地质量等级的商服繁华程度、交通状况、公共设施状况\n不发达、房地产交易资料较少的城镇，运用级差收益法测算基准地价是一种相对可行的方法，因此在我国城镇土地定级估价工作初期多采用这种方法。但是该法中模型的建 立需要大量调查用地单位的收益资料，而且在调查中，用地单位由于某些原因会提供一些并不十分准确的资料.这些都会导致测算的结果与实际值偏离过大，降低基准地价的可信度.在房地产 发育较好，市场交易资料丰富的城镇，适宜用土地市场交易实例法测算基准地价，它具有简捷、切实、可行的特点，且更符合基准地价评估的原则(准确性、现实性)(王媛玲等，2003)。 1.2.4其他国家与研究现状 城镇基准地价评估在国外也称大面积评估，这种评估主要是为城市土地管理、财产税费征收等服务。在西方国家，由于市场经济比较完兽成熟，能够拥有大量的土地交易价格数据。在 此基础上利用Gls技术对地价分片划区进行定级，以便于城市土地的管理，或通过市政府颁布城市基准地价来指导城市土地市场。 在德国，国家对地价管理实行“全国一盘棋分，即全国各州、省土地等级纳入统一体系。地价高低采用统一标准。各州每隔一到两年由估价委员会把城市分区域的地产交易价格进行整理， 分区域求算平均价格并公布于众。这种平均价格成为公开参考价格，类似我国的基准地价(于洪明，2000). 日本早在1970年就开始实施地价公示制度:一是确定公示区域;二是选定标准宗地，标准宗地的分布密度是商业区每0.4平方公里有一宗，住宅区每1平方公里有一宗，标准宗地须遵 循代表性、中庸性、安定性、确定性等几个原则;三是对标准宗地进行正常价格判定时假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准宗地仅作为生地来考虑;四是标准宗地 的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴定人员选用市场比较法、收益还原法、原价法三种 中国农业大学第一章绪论 方法评估，根据三种\n士学位论文第一章绪论 1.3.2我国各城市土地定级方法比较研究 常用的城镇土地定级方法主要有三种:多因素综合评定法、级差收益测算评定法、市场交易价格定级法。说明各种方法的基本原理、指导思想、优缺点，在研究全国各城市最新一轮土 地定级技术方法的基础上，对各城市的顶级方法进行比较分析，归纳不同时期、不同区域城镇土地定级技术方法的特点。 1.3.3我国各城市基准地价评估方法比较研究 在研究全国各城市最新