万锦紫园项目策略报告演示幻灯片.ppt

微奢实践 年轻人 慢跑区 游泳池 烧烤吧 一键关闭 网络覆盖 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 项目核心定位语 首家微奢水岸社区 主题语提炼原则： 从物理属性到精神属性的升华； 物理属性能够体现项目主要卖点，如：区位、产品、核心竞争力等； 精神属性依托目标对象，目标群体对什么类型的词汇比较关注，什么词语能够打动目标群体，进行筛选，寻找； 微奢：奢侈生活的向往，微微奢侈生活的实践者，从物质微奢，从精神上微奢； 本案的户型同时能够体现微奢，50-97平户型均实现超大主卧，沈阳户型独创者； 水岸：项目南临河，风水好，景观好； 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 本体启示 产品价值大于品牌价值 专属价值大于区域价值 目前万锦地产的品牌价值没有得到体现，仅万锦和平里一个项目，品牌价值需要提升； 本案产品从户型本体来看具备较强的竞争力，无论在区域市场还是沈阳市场，因此从产品入手，放大项目卖点； 本案所给客户带来的是微奢生活的体验，本案产品的细节能够成为本案的主要核心竞争力； 浑南区域已为沈阳的热点区域，但是同本案的总价值来看本案的专属价值要大于区域价值； 本项目的营销策划将分别从“树品牌、卖产品、造势头”三大块，以点线面结合的方式来阐述策划思路。 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 以项目综合性价比实现对竞争项目的全面超越，对项目核心的优质进行重点渲染，深入人心； 卖产品 成势头 通过品牌入市、重大节点、项目本体核心竞争力来造势，通过活动、推广等手段为项目造势；制造“病毒效应”。制造节点对位事件营销，引爆收拢，推广蓄客要提炼主线，并逐步深化，贯穿始终。 集中轰炸- 可认知 树品牌 打造万锦品牌，联合多个项目，集中发力；突出品牌的本土性； 实现品牌落地-可呈现 核心营销策略 核心优势挖掘- 可购买 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 9月 10月 11月 12月 6月 3月 4月 5月 7月 8月 造势头期 第二阶段 第三阶段 第四阶段 客户维护、续销期 首批开盘 营销节奏 首批开盘后补充加推 开盘前集中蓄客 5.17 9.20 二次补充加推 树品牌期 第一阶段 13年12月 卖产品期 根据全年目标和营销节点安排，全年营销分为四阶段。 在四个阶段中推售安排了一大三小，集中供应，推广重点集中在二三阶段，重磅引爆市场。 团购先行 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 9月 10月 11月 12月 6月 3月 4月 5月 7月 形象导入、蓄客期 8月 开盘强销期 第二阶段 第三阶段 第四阶段 客户维护、续销期 9.20 筹备期 第一阶段 13年12月 5.17 首开 1.8亿 去化400套 一次加推0.5亿 去化110 目标 7.20 二次加推0.5亿 去化110套 团购先行0.3亿 去化100套 推售策略：依据时间节点，推售采取团购先行，一大三小 价格策略：销售均价逐步提升； 小面积产品，采取低价策略，降低购置门槛 改善类产品提升价格，拉动均价 续销 1.6亿 去化340套 低价产品首期入市 劲爆价格入市 优质产品后期加推 体现价格增值 推售节奏及推售策略 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 时间 上市拆解 任务拆解 推售楼号 套数 开盘去化率 套数拆解 面积 金额 12 　 　 　 　 　 　 1 　 　 　 　 　 　 2 　 　 　 　 　 　 3 4# 102 0.7 70 4774 4 5 1 3 7# 592 0.68 403 30323 184240570 6 　 　 　 80 6070 7 8# 132 70%（90） 110 9692 8 　 　 　 80 6070 9 4#部分产品 10# 234 0.5 117 8808 10 　 　 　 80 6550 11 　 　 　 70 5470 12 　 　 　 50 3957 合计 　 　 　 1060 81714 500873960 201４项目目标解读　核心营销策略解读 201４推售策略　201４推广策略 月度销售目标拆解 营销推广目标： 基于住宅全年去化目标5亿，去化套数约1060套，成交率8%-10%计算（备注：先偏保守） 全年蓄客目标：10000-13000组客户； 蓄客节奏 9月 10月 11月 12