邢台万正项目整体定位及发展建议初探演示幻灯片.pptVIP

项目整体定位及发展建议初探 目录 项目开发背景 项目开发目标 整体项目定位 项目开发策略 基于城市的视角看区域——区域价值 基于案例和本体匹配度确定发展模式——土地如何增值 基于发展模式下如何使土地增值更快、更高 基于价值模式指导规划设计理念 基于现实与愿景下的开发策略 区域开发非传统房地产开发模式，其开发的盈利模式来源于土地的增值而非直接的住宅销售，因此区域开发中需要重点考虑五大问题 开发背景 开发目标 开发策略 整体定位 项目面临怎样的 发展机遇 项目达到怎样的 开发目标 项目将实现怎样的 市场形象 项目定位如何 落实 项目的本体条件 看城市 找契机 本项目发展目标建议 案例借鉴 整体定位 规划要点建议 整体开发策略 报 告 思 维 导 图 本项目位于邢台市正南偏东方向，隶属桥东区，距市中心仅2公里，交通通达性良好。 本案 邢台市中心商业圈 桥东区域 桥西区域 项 目 本 体 分 析 直接利好因素 本案 1、道路体系完善，对外交通便利。环城快速路双向6车道，北线直通地块。京珠高速处在地块东南部。开车十分钟即可到达。 2、本案所处地块近临两所中学，桥东区第二中学（据说建成后将改为马路街小学），追光中学，教育配套相对完善。 3、紧临七里河生态，休闲，宜居新区，未来周边环境资源丰富。 七里河生态休闲区 七里河实景图 七里河实景图 项 目 本 体 分 析 项 目 劣势 因 素 1、本项目目前属于城市的边缘旧城村落，城市意象较弱，现阶段周边环境差，存在一定的认知抗性。 2、基地内部大部分为村民住宅，拆迁任务重。 3、受规划道路的影响，用地零散。 项 目 本 体 分 析 项 目 本 体 分 析 受规划道路的影响，本项目由A、B、C、D、E、F、G七个单独的地块组成，较为分散，从而大社区的完整性会相对较弱，但具备一定综合体的特征，为本区域乃至邢台市内大盘项目。 总体指标 总建筑用地面积： 57万平方米 总地上建筑面积： 约130万平方米 看城市 找契机 站在更高的视角上看区域 土地一级开发利润 城市研究：城市现状 土 地 增 值 项目契机研究：城市定位、产业格局及城市格局的发展 房地产项目开发利润 可能性自营性物业的经营性收入 发展方向研究 看城市 找契机 基于城市的现状分析城市发展中面临的问题 邢台城市总体经济发展水平同比河北省其它城市经济发展较为落后，处于中下游 二产仍是其邢台的支柱产业，每年增长速度较快，城市仍处于工业化带动城市化的阶段 人均可支配收入相对河北省其它城市相对较低，大量人口外溢至邻近大城市工作 城市化率落后全国平均水平，城市地位及价值受到严重影响 看城市 找契机 城市现状小结：城弱、业弱 看城市 找契机 现有市场分析： 通过近年来国家出台调整房地产的金融政策，提高按揭首付比例和住房贷款利率，地方政府也出台了相关的房地产宏观调控政策，邢台房地产市场已经过了“过热”的时期，逐步向理智的“平稳发展”期迈进。 邢台房地产分为桥东桥西两大板块，整体呈现东贫西贵的格局，西北部价格较高，东南房价较低。 目前，邢台市商业布局基本形成了以中兴大街为城市核心，往北辐射顺德路精品购物街，新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。 房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场所 多元化发展的城市新区，老城新区都市生活领航者 整 体 项 目 定 位 商业+写字楼+公寓+住宅 项目以四种物业模式为主—— 整 体 项 目 定 位 商业部分为本项目提供完善的生活配套，同时也是本项目利润的重要来源，以商业的不断完善来提升项目价值；公寓和写字楼产品主要承担平衡商业面积的功能，同时借助公寓产品保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求；借助商业、写字楼和公寓的带动，最终实现住宅产品利润最大化。 整 体 项 目 定 位 建议物业类型分部 A地块 商业+公寓+高层住宅 B+C地块 回迁区产品安置 D地块 小高层洋房+高层住宅，南端可以考虑写字楼产品 E+F地块 多层洋房+高层品质住宅 D+E地块局部可以考虑商业 规划建议原则—— 原则一：考虑商业尽快变现的需求； 原则二：商业价值最大化挖掘； 原则三：整体容积率的平衡使用； 规划设计要点建议 邢台住宅市场研究 以小高层为主的高板、短单元、点式住宅、高低错落布置 营造核