嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究.doc

本科毕业设计（论文） 文 献 综 述 题 目 嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究 一、前言 实现社会和谐,建设美好社会,始终是人类孜孜以求的理想之一。社区作为社会尤其是城市社会的一个基本组成单元,其是否良性发展,直接影响到和谐社会的构建。在传统模式下,我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行,至今已经有了50多年的发展历程。但是,随着社会由计划经济向市场经济过渡,尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起,业主自治日益走向社区建设的前沿,成为构建和谐社会的重要组成部分。 住宅小区的业主自治，是近年来我国住房制度改革的重要成果。多年的实践经验表明：业主自治是一种可行的良好的管理模式，实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济必由之路。然而，由于种种原因，业主自治在实践运行中出现诸多问题，严重制约其发展。因此，找到问题所在，扫除发展道路上的障碍成为完善业主自治制度的首要任务。 业主自治一路蹒跚，谈者众多，却是雷声大雨点小。在这个充满利益博弈的时代，业主自治的道路很艰难，但不可忽视的是，业主这个群体太大了，而至今还没有人有能力去唤起这只沉睡的巨狮。 二、主体部分 （一）业主自治的发展历程 魏学春在《业主自治的实践与探索》中提出改革开放之后,尤其是上个世纪90年代以来,伴随着住房制度市场化改革以及户籍制度的松动,中国城市居民告别了福利分房时代。多数城市居民和部分富裕起来的农民或者通过购买自己居住的公产房屋,或者通过购买新建商品房屋等途径,成为拥有个人产权房屋的业主。“业主”,这个昔日指代个体工商从业者的词汇,正演变为日益壮大的拥有房产的市民群众的代名词。这一历史性变化导致了社区治理结构的变革。在居民委员会和居民自治不断发展的同时,业主、业主委员会、物业服务公司成为社区的新型治理主体,业主自治、物业服务成为社区新型治理方式。因此,正确认识业主自治的运作原理和社会功能,促进业主自治的健康发展,就成为构建新型社区管理体制,建设和谐社区的重要内容之一。（2008.11） 对于业主大会和业主委员会的思考 业主自治组织,是指由住宅小区全体业主(业主代表)组成,或由其选举产生的,对小区物业和业主的共同事务进行管理和服务的组织。这是业主成员权得以实现的组织保障,是小区利益共同体的代表,也是由个人自治到公共参与的组织中介。业主自治主要是通过业主大会和业主委员会这两个组织来实现的。 沈杰的《业主大会和业主委员会工作发展的分析与思考》解释业主组建业主大会和业主委员会，是广大业主行使业权的平台，是业主对自己所有财产进行管理与支配的执行机构，其建立与完善是民主进程中的一个重要环节，是我国基层自治组织的一种崭新模式。它的出现是我国市场经济发展和住房商品化的直接产物，是市民维权意识和自我管理需求的体现。(2010.02) 《业主委员会：社区治理中的一支建构性力量》的作者苏媛认为业主委员会作为一种新生事物，无论是法规的完备性还是操作的完善性，都还处于探索阶段。它代表一定居住区域内的全体业主对其所在社区的物业管理公司工作实施监督、对本社区的自己的事物实施自治管理。社区中的每一个私人业主，作为物业的所有者，是物业管理市场的主体。成立业委会代表业主选择和监督物业公司是住房市场真正得以建立的关键问题。除此之外，这也是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。(2010.02) 在《加强业委会建设 依法有序推进业主自治》提出如下措施：加强政治和组织领导；加强业主自治意识教育；加大业委会自身建设和外部支撑、外部监督的力度；加强街道房管办的队伍作风建设，增强积极作为意识；进一步增强居委会监督和管理的作用。(2009.9) 朱颂在《论我国业主委员会法律制度的构建与完善》给出如下办法：首先，明确业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格：业主委员会诉讼主体资格的确定；业主委员会民事主体资格的确立。第二，理顺业主委员会与业主、业主大会间的关系。第三，加强业主委员会组织程序立法,建立业主委员会监督机制：制定《业主委员会组织法》；明确业主委员会委员任职条件及程序；完善业主委员会的监督机制。(2009.9) 业主自治的作用 刘怀柱的《业主自治与推动基层民主建设———从私法自治到公共参与的路径》中强调业主自治的优越性。首先,业主自治使公民积极参与和民主管理社区的公共事务。个体利益作为联系纽带使得业主与业主自治组织之间有了更加密切关系,业主为了更好的实现个体利益会更加积极参加到小区公共事务的管理之中,更好的发挥自治主体的作用。其次,业主自治为公民提供民主参与,表达自身利益要求的组织中介。第三,业主自治为民主建设提供了民主生长的基础和空间。(2009.1