房地产调控政策的法律定性.docVIP

试论房地产调控措施的法律性质及适用要求 近五年来，国务院为了稳定房地产市场，出台了一系列调控房地产市场的政策措施，特别是2010年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“房产新政”)后，对在这些政策调整前已经签订的各类商品房和二手房买卖合同的履行带来诸多问题，引发大量的纠纷。本文拟分析不同房地产调控措施下房屋买卖合同纠纷的特点，并根据《合同法》以及最高人民法院司法解释的有关规定，论述房地产调控措施的法律性质及适用要求。 一、近五年的房地产调控措施核心内容及引发的纠纷 （一）2005年开始，一些一线城市房价过快上涨，国务院出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2006年国务院办公厅又转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，这些调控措施对房地产市场影响较大的措施主要有2006年6月1日起，大幅提高套型建筑面积９０平方米以下住房在开发片区面积所占的比重，提高建筑面积在90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例，全额征收二手房交易卖房营业税的时间从2年改为５年。 受上述政策影响，一些中高需求的消费者以原有的购房合同面积无法满足为由，欲解除购房合同，一些在2006年6月1日前购买90平米以上面积的消费者在支付抵押贷款首付时必须支付比之前多10％的款项，就此萌发了退房的念头，而开发商不愿与消费者废止合同，双方产生一定的纠纷。二手房交易的卖方不愿承担增加的营业税而不及时办理过户手续，导致买卖双方因此起争执。 （二）全球金融危机爆发后，房地产市场萎靡不振。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》顺势而发，主要措施是全额征收二手房交易卖房营业税的时间从5年改为2年，将个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。广东省也出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，给予居民贷款购买普通自住房享受贷款利率和首付款比例优惠政策，个人首次购买普通住房的契税按1%征收，放宽购房入户政策，对港澳台居民实行与内地居民平等政策等优惠措施。 在上述政策引导下，房价重拾升势，一些卖方后悔房价卖低了，不履行房屋买卖合同，或者以各种理由比如未经配偶同意等，提出解除合同或者要求确认合同无效，而致买卖双方发生纠纷。 (三)今年以来，为了遏制过快上涨的房价，国务院接连出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其核心内容为：1、提高按揭贷款首付比例。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；2、提高二套及以上住房贷款比例。对贷款购买第二套住房的家庭贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、大幅度提高第三套及以上住房贷款首付比例和贷款利率；4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策出台后，一些省市或者银行金融机构也相继出台措施，调控内容甚至包括暂停第三套以上住房贷款等。 新政策出台后逐渐引发以买受人违约为主的纠纷：一是买受人预见到房价会下调，继续履行合同房子就买贵了，因而想解除合同退房。二是政策调整造成首付比例提高或者不符合按揭贷款条件，买受人无力凑够首付款和支付购房资金，导致合同无法继续履行。 二、在房地产调控措施影响下房屋买卖合同纠纷的争议焦点 这几年房地产调控措施出台后，房屋买卖合同纠纷案件接踵而来，其中大部分的纠纷以要求解除合同为主，这些纠纷的焦点主要在于，房地产调控措施是不可抗力或者情势变更，还是属于正常的商业风险，当事人一方要求解除房屋买卖合同是否属于违约，要不要承担违约责任？ 第一种认为观点认为，房地产调控措施是不可抗力因素。他们提出的理由如下：一是国家政策导致合同无法履行，并不是买卖双方个人原因。二是这种政策的出台是双方在签订合同时均不能预见的、政策出台后又是不可避免的，特别是房产新政关于大幅度提高首付比例等内容，超出了买家的承受能力，也是很多购房者无法克服的。 第二种观点认为，国家的房地产调控措施属于正常的商业风险，双方应继续履行合同。其理由是：双方签订的房产买卖合同是在平等互利、等价有偿的原则下经过协商一致自愿达成的，是一份有效合同，且合同的内容也不违反现行法律和法规。对有效合同，双方均应全面履行。而且房地产调控措施并非不可预见、不可克服的。 第三种观点认为，房地产调控措施属于情势变更，买受人或者出卖方可以解除或变更合同，无需承担违约责任。其理由是：双方签订的房产买卖合同虽然有效，但在合同履行过程中，由于新政策的实施，导致营业