[理学]案例四假设开发和成本法.docVIP

案例四 成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程 房地产抵押价值评估报告 一、估价范围 估价对象为位于××市××路四段××号“××花园”1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中： 项目 规划设计用途 评估建筑面积（m2） 至估价时点 建筑物现状 备注 1号楼 住宅 8130 主体至15层 均为18层（标准层）电梯公寓楼，底层为架空层（设计为绿化地） 2号楼 住宅 9756 主体至18层 3号楼 住宅 22374 主体至18层 4号楼 住宅 11187 主体至9层 5号楼 住宅 5400 主体至4层 地下室 车位 14390 土建完工 根据规划设计折算为328个车位 合计 71237 二、估价对象概况 1、权属 “××花园”是由××有限公司开发投资，并以该公司名义为建设单位办理了相关规划手续[见成国用（1997）字第××号国有土地使用证，成规建（1995）××号定点通知书，成计投资（1998）××号项目建议书批复，99编号××（二）建设工程规划许可证，成固许证（外资）字第NO. ××号固定资产投资许可证，成建报字（99）第××号工程建设许可证，成房（1999）预售证第××号商品房预售许可证，成建施建（1999）××号建设工程施工许可证]。 至估价时点，估价对象尚未预售。 2、土地概况 估价对象所占用土地是委托方以出让方式取得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日取得了《国有土地使用证》，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用（1997）字第××号《国有土地使用证》]。此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2（根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出）。该宗地地势平坦，形状规则。 土地四至：东邻四川省外国机构服务处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。 3、估价对象地理位置及周围环境 估价对象位于××市××路四段××号，地处××路四段与××路交界处。估价对象北邻××，南邻市××大楼，西临××路四段，东接××会馆，处在以××花园、××城、××花园为代表的××市城南高尚住宅社区范围内。该区域为高教文化与高新技术区的交叉地带，国家及省市级重点大中院校林立，有××大学、科技××、××学院、××医大、及××市第××中学（全国重点中学），与××科技一条街相辅相成，使该地段增值潜力极大。其周边社区配套成熟，东接棕北商业街与棕北、棕南小区相辉映，西接玉林生活区，区域配套环境优越，交通便捷，道路四通八达，16、56、72、99、77、114路等多路公交大巴沿线绕行，距市中心××广场4公里，经机场高速公路至双流国际机场约9公里。 4、建筑物状况及建筑规划、配套设施 （1）建筑规划 ××有限公司开发的“××花园”规划总建筑面积107147平方米，地上总建筑面积91461平方米，地下室面积15686平方米，其中：住宅建筑面积83900平方米，由五幢框架剪力墙结构电梯公寓楼组合而成，每个单元设计安装2部电梯（1部客梯，1部消防电梯）；会所建筑面积3157平方米，框架结构；停车场及配套用房建筑面积20090平方米；规划车位328个。规划建筑高度62.1m，建筑密度20.6%，容积率4.01，绿化率可达到41%。 ××花园规划设计均为18层电梯公寓楼，地下两层为车库及设备用房，地面一层为架空层，设计为绿化地；该项目工程于1999年6月开工，预计2001年12月竣工交付使用，该工程由省建六公司和省建一公司同时施工，设计有幼儿园、游泳池、老年活动中心、商务会馆、医疗中心、网球场、连锁超市等社区公共设施。 （2）设计装修标准 A、外墙 贴高级浅色面砖，色彩明快、简洁。 B、写字间 室内全清水，客厅落地观景窗。开发商同时推出菜单式装修供购房者参考选择。 （3）小区设备系统配置 每单元配电梯2部，建筑配套系统有分质供水系统、综合布线系统、有线电视系统、防盗对讲系统、红外线防盗报警系统、四表远程计量系统。 5、利用现状 至估价时点估价对象1号楼主体至15层，2、3号楼主体至18层，4号楼主体至9层，5号楼主体至4层及地下室土建已完成，电梯安装、水电安装及内墙体隔断等工程均未进行。 五、估价目的 为抵押贷款确定房地产市场价值提供价值参考依据 六、估价时点 一九九九年十一月二十二日 七、价值定义 本报告的估价结果是反映估价对象在建工程在本次估价目的下，根据公开市场原则，以规划许可条件为准，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值； 本次估价未考虑办理抵押登记时应交纳有关费用； 土地使用权价