第三章--现代建筑物区分所有权.pptVIP

第三章 现代建筑物区分所有权 本章主要内容： 1、建筑物区分所有权制度概述 2、建筑物区分所有权人的三项权利 3、区分所有权建筑物的管理制度 第一节 建筑物区分所有权制度概述 一、建筑物区分所有权制度的形成和发展 1、建筑物区分所有权制度的形成 原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢 洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通常认 为，建筑物区分所有权观念的萌芽，形成于奴隶社会。 在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于 城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需 要，公元前两千年的古巴比伦王国，产生了类似于现代 区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有 权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主 义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物 所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则， 所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日尔曼 法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区 分所有权，但并不完整。 自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士） 等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧 发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而 起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但 与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分 所有权法律制度的呼声高涨。1804年， 《法国民法典》 第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权 制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及 旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权 法律制度。 分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成 员权的总称。 2、建筑物区分所有权的客体 “空间”是建筑物区分所有权的客体 3、建筑物区分所有权的特征 （1）复合性。 （2）专有权的主导性。在区分所有权的设立登记 上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独 登记。 （3） 一体性，专有权、共有权、成员权不可分离。 （4）登记公示性 （5）权利主体身份多重性。 4、建筑物区分所有权种类 （1）纵切型区分所有权 （2）横切型区分所有权 （3）混合型型区分所有权 第二节 建筑物区分所有权人的三项权利 一、专有所有权 1、专有部分的要件 构造上的独立性、利用上的独立性 2、专有部分的范围 （1）中心说； （2）空间说； （3）最后粉刷表层说； （4）壁心和最后粉刷表层说。 3、专有所有权的内容 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权 人所享有的权利与承担的义务。 （1）区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 包括：所有权、相邻使用权。 （2）区分所有权人作为专有所有权人所承担的义务 包括：A、不得违反全体区分所有权人的共同利益；B、维 持建筑物存在的义务；C、不得随意变更通过其专有部分 的电线、水管、煤气管道等；D、遵守公共秩序，维护住 宅区环境的安宁与卫生。 二、共有所有权 1、共有所有权的特征 复合性、广泛性、多重性、从属性、不可分割性。 2、共有部分的范围 建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物。 3、共有所有权的形态 总有、共同共有、按份共有。 4、共有所有权的内容 共有所有权的内容是指建筑物区分所有权人作为共有 所有权人所享有的权利与承担的义务。 权利—对共有部分的使用权、收益权、修缮改良权。 义务—按共有部分的本来用途使用共有部分、分担共 同费用和负担的义务。 三、成员权 1、成员权的概念 成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物 的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产 生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利 与承担的义务。 2、成员权的内容 （1）权利 表决权、参与订立规约权、选聘和解聘管理者的权 利、请求权。 （2）义务 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务、 遵守管理规约的义务、接受管理者管理的义务。 3、成员权的变动 包括指建筑物区分所有权人成员权的取得与灭失。 第三节 区分所有建筑物的管理制度 区分所有建筑特的管理也就是我们所说的物业管理， 是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发