[]青岛市城阳区夏庄银河花园前期策划2004年--41页.doc

青岛市城阳区夏庄镇〈银河花园〉 前期营销策划分析报告书 市场分析： （一）项目所在区域城市发展概况 城阳地区概况 1、城阳市区： 城阳市区在建项目多集中在以区政府为中心，半径2公里的经济发展圈内。价位较之夏庄明显偏高，新建多层商业住宅项目平均每方米能达到3000元以上，即使是2000年前的房子每平方米的售价也不会低于2500元。但是城阳地区存在周边村镇集体盖房现象，购房业主多为原周边居民，住户仅拥有集体产权，不能上市交易，价格较低，在1300—2000元/平米之间，目前在城阳市区、周边乡镇存在大量的这样的房产开发形式。 区位：城阳区地处青岛市区北部，是青岛是青岛的北大门立体交通：城阳区是青岛陆空交通枢纽，青岛国际空港座落在城阳区内青岛港和黄岛前湾；胶济铁路、308国道、204国道、济青高速公路、环胶州湾高速公路贯穿其中宜人的气候：城阳区属温带季风气候，冬无严寒、夏无酷暑、温度适中、四季分明，周边的崂山风景区、海滨风光等自然、人文景观美不胜收。 门类齐全的产业：城阳区是青岛市重要的发展腹地和农副产品供应基地，已形成蔬菜、果品、水产、畜牧、花卉五大农业优势及机械、电子、纺织、化工、建材、食品、饮料、医药为主体的工业体系。 丰富的资源：有棘洪滩水库、崂山水库、书院水库，地下水蕴藏丰富；设有变电站8处，总容量达16万KVA；全区已实现交换程控化、传输光缆化的现代化电信网络，装机容量1.5万门以上，邮路四通八达。 条件优越的开发区：有青岛环海经济技术开发区、流亭工业园、青大工业园、红岛工业园、城区工业园等5个开发区，配套设施基本完善，实现了“五通一平”，具备了投资生产的条件。 日益完善的投资软环境：城阳区拥有镇村三级外商投资服务网络，对外商投资项目从洽谈、审批、开工到生产经营提供全程优质服务。域内拥有宾馆、饭店100多家，香格里拉等20多家星级宾馆、饭店星布周边；购物商场遍布全区；各类学校157所，周边高校11所，涉及经贸、电子、建筑、医药、化工等130多个本科专业；科研院所不断增多，现有科技人中1.1万人；条件完备的区属医院1所，镇村卫生院10多所。 迅猛发展的三资企业：目前全区已批准设立外商投资企业630多家，开工投产企业346家，合同利用外资10多亿美元，前来投资的有韩、日、港、台、美、澳等23个国家和地区。从城阳区劳动和社会保障局获悉，截至６月底，该区失业率为２％，在青岛市五市七区中为最低水平，本地劳动力从事二、三产业的为１７·６万人，外地务工达到１５·７万人，外来务工者人数接近本地劳动力就业人数，全区转移本地和吸纳外地劳动力超过３０万人。城阳区是青岛市的近郊区，农村人口数量高于城镇人口，而该区就业形势的变化得益于该区经济的飞速发展。２００１年，全区ＧＤＰ完成１５１·６亿元，同比增长４２·７％，全区税收总额完成１２·１７亿元，同比增长６５·１％，居山东省县市区首位。随着该区农村城市化的快速推进，原有的劳动力就业方式和现实的矛盾越来越突出。农村劳动力转移成为城阳区提高城市化水平、加快区域经济发展的核心问题。该区根据区情确定，每年转移农村劳动力要提高２—３个百分点，计划到２００７年，全区一、二、三产业的劳动比例要达到１５：５０：３５，非农产业劳动力占全区劳动力的８５％以上。在青岛市率先实现农村城市化。２００１年底，该区在青岛市率先打破城镇工、农民工身份界限，实行城乡就业一体化。城阳区在８个街道设立劳动力就业管理所，并在区劳动和社会保障局建立了劳动力市场，城镇工和农民工一同入场登记，面向区内１５００多家中外企业安置工作。同时，该区配套完善了土地、户籍、住房、社会保障等项改革，使失去土地进入二、三产业的农民有稳定感。在城镇建立以居住地划分城镇和农村户口的户籍登记制度，实行城乡户口一元化管理，对在城镇务工、经商、居住的人员，允许在城镇落户，在子女入托、入学等方面，与城镇居民同等对待。城阳区经济的快速发展，也为外地工参与城阳经济建设提供了机会，每年约８０００—１００００人加盟城阳。正进集团１０年前还是一个２０多人的私营作坊，１０年后，企业发展成拥有职工５０００人、年出口创汇１·２亿美元的青岛市最大的私营企业，企业职工８０％来自城阳区外。夏庄镇地处青岛近郊，崂山西麓，地域84平方公里，辖50个行政村，总人口6.5万人。境内风景秀丽，林木覆盖率达52％，是青岛市政府授予的绿化达标乡镇，有崂山水库、华楼山、法海寺、霸王台等多处名胜古迹。镇内水电充足，物产丰富，蔬果品种多样，是青岛市“菜蓝子工程”三大基地之一，所产崂山矿泉水驰名世界。三八国道、青银高速公路、青王公路贯穿其中，又有华仙路、流惜路、空港路与三条干道交接，公路网络四通八达。镇中心距青岛流亭国际机场、距青岛海港、距青岛火车站咫尺之遥是青岛市经济较为发达的乡镇。 近年来夏庄镇大力发展“两