经济法论文如何防范购房交易中的法律风险.docVIP

如何防范购房交易中的法律风险 如何防范购房交易中的法律风险 李爱萍（湖北省社会科学院 政法所，湖北 武汉 ）2010.法学研究 一、如何面对房贷新政下的违约问题 房价一直是个特别引人关注的话题， 因为房价飙升引发了工薪阶层的不满情绪， 扩大了容易引发社会不稳定的贫富两极分化。 中国政府 2010 年以来采取一系列积极措施以遏制过快上涨的房地产投机行为， 以促进房地产市场的健康发展。 2010 年 4 月 17 日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。 中国银行 2010 年 4月 23 日出台房贷新规：“对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的 1.1 倍。 ”业内人士指出，该政策惩前毖后影响巨大， 贷款百万 20 年利息增加 40 万元。 有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。 房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。 二套房贷首付 50%的政策出来后， 法律纠纷问题层出不穷，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地需要解决办法。 其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。 对此笔者的建议是：第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。 一般品牌房产中介、 专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。 而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。 第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。 比如经常遇到的迟延放贷问题， 可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定， 此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为“银行实际放贷日”，或加上“以银行实际放款日作为准”。 如贷款未获银行批准，则可以约定 “因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。 ”当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。 对于一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来的棘手问题如何处理？ 笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手：第一， 看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。 如果明显对自己不利， 应积极和卖方协商，争取达成补充协议。 此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。 第二，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定 ， 买受人以担保贷款方式付款 、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 ”如果是二手房买卖的话， 一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决， 因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。 总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。 二、防范商品房买卖合同无效、撤销、解除的几种情形 1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人， 导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 2.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第 52条的规定，以违反法律、行政法规的强制性规定为由，向法院申请确认该合同无效， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 3.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 4.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，买受人可根据我国合同法的规定， 向法院申请确认该合同无效或撤销该合同， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 上述四种情形， 买受人还可同时要求出卖人承