[工程科技]整合推广策略报告合浦县.ppt

城南春天整合推广策略报告 话说在前： 项目概况 综合技术指标 总用地面积：133.8亩 总建筑面积：约28万平米 中央山水喷泉广场18亩 容积率：2.8 建筑密度：25% 绿地率：35% 报告目标 清晰市场形势 把握目标客群 拉高定位 统一思路 延展形象 智岛对市场的认识 ㈠、合浦的优势 1、区域发展优势：北海、合浦趋向一体化，一个大都市格局已现雏形！合浦城区的区位价值日益凸显。 2、区域环境优势：合浦历史古城，汇聚滨海度假休闲全部自然要求，人文历史、南珠文化独树一帜，是中国人居环境最佳住居地之一。 ○合浦县位于广西南部，濒临北部湾，属亚热带的沿海平原地区，处于北纬21.27度，与世界著名滨海区域夏威夷，三亚，孟加拉湾地处同一纬度。属亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，空气中负氧离子含量是内陆城市的50～100倍，年平均气温22.4℃,是中国最佳宜居地之一。 ○合浦为江河汇集于海的地方，这里江河纵横交错，依山傍海，气候宜人，雨量充沛，土地肥沃，物产丰富，是广西经济发达的大县之一。有9个镇地处沿海，海岸线长308公里，海洋资源十分丰富。 ○合浦的历代文化古迹保存完好，汉墓、汉窑遗址，大士阁、海上丝绸之路始发港，文昌塔、东坡亭、海角亭、东山寺、保子庵、惠爱桥、陈氏宗祠、陈铭枢故居等77个文物古迹；以及山口红树林、星岛湖、六湖水库、南珠森林公园等自然风景区。水浒传拍摄基地之一就在合浦星岛湖，如今已成为著名旅游景点之一。 3、区域经济优势：合浦是全国经济百强县之一。 ○合浦曾经是个商业繁华，经济发达的地方，麻纺、制糖、烟花炮竹、盐业四大工业享誉广西，盛产珍珠而闻名于世，名冠全球，更增添古城神秘光彩。 ○2009年合浦完成生产总值120.25亿元，同比增长13%，财政收入4.57亿元，增长13.6%；全社会固定资产投资70亿元，增长63.28%；工业总产值31.5亿元，同比增加25%。 ○2007年后北部湾经济区开放开发，合浦迎来新的经济发展契机。 合浦优势小结： 从城区发展前景来看，从居住、投资、旅游角度来看，从经济消费支撑力来看，合浦具备了良好的房地产市场开发条件，投资前景广阔，升值潜力巨大。 ㈡、合浦房地产市场分析 合浦房地产市场从2002年开始萌芽发育，到2009年进入一个小高峰，开发企业从初期的两三家增长到目前的三十余家。 2008年以前，合浦楼盘多为经济型、小规模的项目，价格在1500元/平米以下，2008年后受北部湾经济圈利好推动，开发项目规模、 品质和价格水平均形成了“跳跃式”的发展，到目前均价达到2600元/平米左右。部分品质楼盘价格到3000元/平米左右。 2008年来外地开发企业和外地购房者逐渐增多，尤其是福建投资商居多，2010年大型房企阳光100也开始进军合浦，合浦的房地产开发水 2、房地产发展特征 处于从普品低价向优品高价过渡的转折期，新开发项目逐渐规模化、品质化，配套化。 处于从多层住宅向高层住宅转化的过渡期，高层电梯住宅逐渐被居民接受，逐渐成为市场开发主流。 处于大户向多样化性发展的转型期，从120平米三房以上户型为主流，逐渐需求90平米左右两房，再到需求50平米左右一房。 处于本土消化向外销转换的发展期，外地人购房比例逐渐增大，目前已达2成左右。 在市场逐步由低端向高端，由低质向高品，由单一向多元化发展的转型期，先进的开发理念，永远是市场的先导，在引领市场发展的同时，也将能抢到更多的市场份额。 3、消费群体的构成 合浦房地产市场购房者群体以县城居民为主力，尤其以廉州中心城外各乡镇富裕阶层为主要购房群体。2008年以来随着北部湾经济圈的影响扩大和北海城市房价的不断攀高，外地购房群体比例逐渐上升。 根据2009年数据资料，教师、公务员、私企老板、企业职员占购房群体20%左右；各乡镇富裕阶层来县城购房群体占55%左右，外地购房者占到购房群体25%左右。 2010年，由于受到新政的影响，北海外地购房群体的比例略有下降，合浦也受到相应的连带影响，估计目前外地购房者占全城区购房群体比例的20%左右。 由于北海与合浦房价的差距较大，且在合浦区域价值在不断提升的同时，将有更多的北海客户被分流到合浦购房，这是一种趋势。 4、新政下的市场状况 资料显示：今年1-4月份，合浦县房产权属初始登记507宗，登记面积16.7万平方米，抵押登记1285宗，贷款额3.5亿元，与去年同期相比热度不减。截至5月份上半月，商品房备案登记仅34宗，与4月份上半月相比，减少40%。