芜湖市商业街市调报告20100518.docVIP

芜湖市商业街市场调研报告 一、芜湖现有商业街概述 1.芜湖现有商业街类型 芜湖现有商业街物业以住宅配套沿街底商为主，同时也有主题商业街和区域性商业街形态出现，随着城市的发展，室内步行街也将登陆芜湖市场。 目前芜湖商业街物业类型 类型 商铺特征 分布 案例 主题商业街 2-3层建筑，内街式布局 核心商圈或旅游景点 步行街、美食街、 小九华商业街、镜街 社区商业街 住宅底层商业，2层为主，少量单层商铺，通常两层同时销售。 散步于各小区沿街道路两侧 融汇锦江、柏庄丽城、新时代商业街、波尔卡大街 区域商业街 3-4层建筑，设计规划前卫时尚 位于或紧邻城市核心区，有成为区域商业中心的潜力的区域 世茂滨江花园 镜湖世纪城 室内步行街 4-5层整体建筑，通道在室内 商业环境良好 核心商圈 汇金商业广场 2.芜湖商业街一览 芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发的商铺出现了商业街和商场，提出统一经营管理的运营模式。芜湖市商铺普遍具有以下几个特征： 在售商铺除了个别项目外供应量都不大 在售商业物业户型面积普遍不大 除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低 租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系 芜湖市商业街一览表 项目 交房 规模 （㎡） 类型 售价 （元/㎡） 主力面积 （㎡） 租金 （元/月/㎡） 投资回报 滨江公园商业街 2009年 19000 区域商业街 14696 80-150 30 8% 融汇中江广场 2006年 100000 主题商业街 14000-28000 30-100 30-45 6% 融 汇 锦 江 2010年 10000 社区商业街 9800 56 22 \ 镜 街 2008年 50564 主题商业街 21800 100（少数） \ 柏 庄 丽 城 2011年 10000 社区商业街 8634 232 \ \ 银湖波尔卡 2008年 15000 社区商业街 7892 30-80 25 \ 新时代商业街 2004年 64000 社区商业街 4000 80-160 25-35 \ 小九华商业街 2009年 23300 主题商业街 37000 30-166 160 \ 3.案例分析 滨江公园商业街（世茂玫瑰坊） 世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。 位 置 滨江大道 规 模 40000㎡，其中滨江公园商业街19000㎡ 商业类型 区域特色商业街 建筑形态 二层商铺，局部三层或四层 单 价 一层、二层23000-25000元/㎡，三层、四层14000元/㎡ 户型面积 39.18-440 ㎡ 总 价 一层、二层92-1020万，56 -610万 销售模式 承诺投资回报，5年，每年8%，前三年折入房价，后二年每年二次，先用后付 运营模式 统一经营管理 租售状况 2008年11月开盘，销售率51% 客户来源 购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主，世茂滨江花园的客户多为芜湖下辖三县，以投资为主 经营业态 餐饮、休闲娱乐 经营状况 利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势，打造集“高档餐饮及娱乐场所”为一体的商业街 融汇中江广场 依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街MALL，但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖最好的地段却形不成商业氛围，西区销售之后虽然成立了商业管理公司，仍然无法挽回客户对该项目的信心，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍然无济于事。 位 置 中和路 规 模 100000㎡ 商业类型 主题商业街 建筑形态 五层商铺 单 价 1层/2.84万元/㎡，2层/2.14万元/㎡，3层/1.1万元/㎡，4层或5层/ 0.5万元/㎡ 户型面积 30-100㎡ 销售模式 投资回报率为6%，返租5年 运营模式 东区无经营管理，西区统一经营管理 租售状况 销售率85%，外街出租率90% 客户来源 芜湖本地人购买，自用 经营业态 餐饮、休闲娱乐、服饰、家居体验馆、数码一条街 经营状况 不理想，租金价格相对于周边市场较低，商家勉强维持经营 镜街 镜湖湖滨的镜街99soho以近代建筑的江南风格为基础，以后现代主义的建筑风范为提炼，创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。 位 置 黄山中路与镜湖路交口 规 模 50564.48㎡，其中停车场面积约18330㎡ 商业类型 主题商业街 建筑形态 二至四层的商铺+SOHO公寓（30层） 单 价 21800㎡ 销售模式 不承诺投资回报 运营模式 不统一经营管理 租售状况 销售率100%，悠闲美地为租赁租金100元/㎡/月，金街国际