[经济学]第七章 房地产投资项目不确定性分析.pptVIP

第7章 房地产投资项目不确定性分析 房地产投资项目的不确定性概述 临界点分析 敏感性分析 学习目标 不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析。通过本章学习，要求学生掌握临界点分析、敏感性分析的方法和其指标的计算；熟悉临界点分析、敏感性分析的概念和目的，并通过分析结果解释它们所面临的风险情况；了解其各自的应用范围及局限性。 另外，学完本章，学生还应清楚地了解房地产投资项目所面临的不确定因素，以便在后续的投资方案比选中提高决策的准确性和可靠性。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 7．1．1房地产投资项目不确定性的含义 前面所论述的项目财务分析是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析。 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 7．1．2房地产投资项目的主要不确定性因素 房地产投资是一个动态的过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个房地产投资过程中的有关费用和后期的收益情况作出准确的估计。 租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 1、租售价格 租金收入或销售收入构成了房地产投资项目的主要现金收入，因此租金或售价对房地产投资项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金或售价又非易事。 2、土地费用 土地费用是房地产投资分析中一个重要的计算参数。在进行开发投资分析时，如果开发投资者还没有获得土地使用权，土地费用往往是一个未知数。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 3、开发周期 项目开发周期大体上由前期、建造期和租售期三个阶段组成。在前期阶段，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托建筑师作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用等手续。在建造期阶段，建筑施工工期的变化影响投资收益实现时间的长短和贷款利息的多少。由于受某些特殊因素的影响，可能会引起施工工期的延长。在出租期或出售期阶段，出租期或出售期的长短与宏观的社会经济状况、市场供求状况及居民购买力有直接的关系。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 4、建安工程费 在房地产开发项目进行投资分析的过程中，建安工程费的估算比租金或售价的估算要容易一些。但即使这样，分析时所估算的建安工程费与实际建安工程费之间也不一定相符。导致建安工程费发生变化的原因主要有两种。 （1）由于建安工程费的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间由于建筑材料和劳动力价格水平的变化，可能出现建安工程费上涨或下跌的情况。 （2）当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，导致建安工程费用改变。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 5、融资成本 融资成本的高低是由贷款利率决定的。贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响。房地产投资周期长，其间政府宏观政策的变化及经济运行情况都可能引起贷款利率的变化。 6、出租率 出租率是可出租的建筑面积占总建筑面积的比例。与之相对应的一个概念是空置率，它是指准备出租但没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑面积的比例。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 7、建筑面积 当项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设的建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金或销售收入与总建造成本。 8、投资收益率 投资收益率取值的变化对现金流量分析、投资项目开发价值和一些盈利能力评价指标有所影响，投资收益率的微小变化都会影响到财务评价的最终结果。如前所述，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后净经营收入除以投资收益率来得到。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 以上分析可以看出，房地产开发过程所涉及的这些变量，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。假如开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么，开发商的纯利润将基本保持不变。在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大。但在开发过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各变量的变化情况，以及这些变化对开发商的收益有何影响、影响程度怎样，进行详细分析，以保证开发的决策有充分的依据。 7．1房地产投资项目的不确定性概述 7．1．3房地产投资不确定性分析的作用 1．不确定