[经济学]第七章 长期趋势法.pptVIP

* 第七章 长期趋势法和路线价法 主讲： 龚 健 土地资源管理系 二0一0年四月 一、长期趋势法 1、长期趋势法基本原理 2、长期趋势法适用范围 3、长期趋势法评估步骤 4、长期趋势法主要模式 平均增减量法 线性趋势法 平均发展速度法 长期趋势法是将统计学和预测学的基本原理与方法运用到房地产价格评估中而产生的一种评估方法。它以房地产过去的价格资料为依据，找出其中变化的规律，从而推测出房地产在将来某个时点的价格。可以简单地理解为统计过去的资料，预测未来的价格。 1、基本原理 我们将随时间变化的房地产价格看成是一个时间数列，在较短时间内会上下变动，不易找出规律，但从较长时间看，还是能构成某种发展趋势的，因此，根据这一数列变动的方向和强弱程度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平，这也是预测学的一般原理 2、适用对象和用途 运用长期趋势法评估的房地产价格，一是要求拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料；二是要求所掌握的历史价格资料真实可靠。 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。 3、评估步骤 （1）广泛收集资料 拥有的历史资料的时期越长越正确，越可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期上下波动和异常波动带来的影响。 （2）整理资料 将上述资料化为同一标准（如为单价或楼面地价） 并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。 价格 Y X时间 ? （3）观察分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式。 （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 4、长期趋势法主要模式 （1）平均增减量法 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简便的平均增减量法进行预测。 Vi=P0+d * i d =[(P1-P0)+(P2-P1)+……+(Pi-Pi-1)+……＋(Pn-Pn-1)] / n d=(Pn-P0)/n Vi-------第 i期房地产价格的趋势值 i ------所对应的时期序数，＝1，2，…，n； P0------基期增减量平均数； d------逐期增减量的平均数； Pi-------第i 期房地产价格的实际值； n ------末期所对应的时期序数。 例子：需要预测某宗房地产2002年的价格，已知该类房地产1997-2001年价格及其上涨额如下表。 年份 房地产价格的实际值 逐年上涨额 房地产价格的趋势值 1997 681 ? ? 1998 713 32 714.5 1999 746 33 748.0 2000 781 35 781.5 2001 815 34 815.0 从上表中可以知，该类房地产97-2001年逐年价格上涨额大致相同。 逐年上涨平均额为： d＝（32+33+35+34）/4＝33.5（元/平方米）? 则利用上述资料，若求取2003年的价格＝681+33.5*6＝882 （2）平均发展速度法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数。 公式： Vi=P0×ti T=(Pn/P0)1/n 年份 房地产价格的实际价值 逐年上涨速度（％） 房地产价格的趋势值 1997 560 ? ? 1998 675 120.5 678 1999 820 121.5 820 2000 985 120.1 992 2001 1200 121.8 1200 （3）线性趋势法 以最常用的直线趋势法为例子 价格 Y X时间 ? 根据上图上点子的分布情况，在数学上建立一个坐标轴，判断自变量X，与因变量Y之间的关系接近于直线关系，我们设这条直线方程为： Y=a+bx 式中的a,b都是未知的常数，如果能确定a,b 的值，直线的位置就可以确定了。 a,b的值可以用最小二乘法公式来求： ?通过最小二乘法，可求取到所有点距离的值最小时a,b的值。书189? 二、路线价法 1、路线价法概述 2、路线价及其修正指数体系的建立 建立基本程序 路线价的评估 划分区段、设定标准深度 修正指数体系建立 路线价等级的划分 1.1 概念 路线价是对临近道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求取其平均水平