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房地产估价 主讲教师: 尹正 管理工程系 第六章 收益法 基本要求? ： 1、熟悉收益法的基本原理，净收益的求取，剩余技术和收益乘数法 2、掌握收益法的计算公式和报酬率的求取方法。 第—节? 收益法的基本原理 1、收益法的含义 收益法又称收益资本化法、收益还原法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或者资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取估价对象的价值。 依据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化方法和报酬资本化法。 2、收益法的理论依据 收益法的理论依据是预期原理。顶期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 某笔资金×利率＝房地产的净收益 房地产价格＝房地产净收益/利率 3、收益法的适用对象和条件 收益法的适用对象是有收益或有潜在收益的房地产。 收益法的适用条件是房地产的收益和风险都能够量化。 4、收益法估价的操作步骤 (1)搜集有关房地产收入和费用的资料； (2)预测估价对象的未来收益(净收益)? (3)求取报酬率或资本化率、收益乘数； (4)选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 第二节? 收益法的计算公式 1、报酬资本化最一般的公式 2、净收益每年不变的公式 3、净收益在前若干年有变化的公式 4、净收益按一定数额递增的公式 5、净收益按一定数额递减的公式 6、净收益按一定比例递增的公式 7、净收益按一定比例递减的公式 第三节? 净收益 1、房地产收益的种类及相关概念 采用收益法估算房地产价格时，需要预测估价对象的未来收益。 收益法所涉及到的收益种类主要有： (1)潜在毛收益； (2)有效毛收入； (3)净运营收益； (4)税前现金流量； (5)期末转售收益。 相关概念： ⑴潜在毛收入的含义 ⑵有效毛收的含义 ⑶运营费用以及与会计上的成本费用的区别 ⑷运营费用率及作用 ⑸净运营收益的含义 ⑹税前现金流量的含义 ⑺期末转售收益的含义 2、净收益测算的基本原理 收益性房地产获得收益的方式，主要有两种： (1)出租； (2)营业。 因此，净收益测算的途径也可以分为两种： (1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。 (2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。 3、不同收益类型房地产净收益的求取 (1)出租的房地产； (2)营业的房地产； (3)自用或者尚未使用的房地产； (4)混合收益的房地产。 4、求取净收益时对有关收益的取舍 ⑴有形收益和无形收益 ⑵实际收益与客观收益 5、净收益流模式 未来净收益的类型： (1)每年基本固定不变； (2)按某个固定数额递增或递减； (3) 按某个固定比率递增或递减； (4)其他有规则变动，例如呈指数增长等。 年净收益的求取方法主要有： (1) 过去数据简单算术平均法。 (2) 未来数据简单算术平均法。 (3) 未来数据资本化公式法。 6、收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间(注意在收益期内，净收益不能为负值)。收益期应在房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用最高年限)、合同约定(如租赁合同)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命，其中土地的收益期限为土地使用剩余年限。 第四节? 报酬率 1、报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。报酬率与投资及投资回报有关的概念。投资回报是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。与投资回报相对应的是投资回收。投资回收是指投入资本的回收，即保本。 报酬率的计算公式为： 报酬率＝投资回报/所投入的资本 2、报酬率的求取方法 (1)累加法； (2)市场提取法； (3)投资报酬率排序插入法。 第五节? 直接资本化法 1、直接资本化法概述 ⑴直接资本化法的概念与基本公式 直接资本化法是将将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的收益。收益的种类可能有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即： 资本化率R＝年收益/价格 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化率的通用公式为： V＝NOI/R 式中：V为房地产价值； NOI为房地产未来第一年的净收益； R为资本化率 利用市场提取法求取资本化率的具体公式为： R＝NOI/V 收益乘数是房地产的价格除以房地产的某种年收益所得的倍数，即 收益乘数＝价格/年收益 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值＝年收益×收益乘数