购物中心品牌组合策略解析 周生生战略规划总经理黄子龙.docVIP

购物中心品牌组合策略解析 ??2012年05月14日23:45?? HYPERLINK \t _blank 新浪房产 　　主持人：感谢李总，中国商业地产两大领域，一个是城市综合题，一个是社区商业，林立中心是社区商业里面的一枝独秀，现在发展的非常好，上午还有一位重量级嘉宾，也是上午的亚洲嘉宾，香港周生生国际集团(中国)战略规划总经理黄子龙先生，演讲主题是《购物中心品牌组合策略解析》。 图为 香港周生生国际集团（中国）战略规划总经理黄子龙 　　黄子龙：非常感谢这次的主办单位，也非常感谢中国性和平主任的邀请，我也是第二次参加这样的会，在这个场合讲太细，大家不一定会听，但今天来了很多地产专家、零售专家。这个题目我不想详细讲。 　　昨天下午谈到了圆桌会议和今天上午听完之后，我确实很受启发，也学到了很多东西，讲几个我自己的体会，不知道大家有没有共鸣。 　　第一个，我比较认同商业地产发展开始比较热了，除了领导讲的数据之外，星期六我在重庆大学 HYPERLINK \t _blank 房地产班讲课，本来只有一个班的学生，结果那天他们听说我要讲商业地产，讲品牌，来了四个班的学生，总共差不多一百个人，感觉怎么这么热，这么多人来听这个课，院长、教务总监都来了，确实感觉到有点热了。侠客，学员都围着我，有重庆的、昆明的、贵阳的、西安的等等很多地方学生，围着要探讨有些东西，我觉得商业地产确实发展热。 　　第二个，零售商业地产，尤其购物中心的品牌同质化比较严重，这是我体会最深的，确实应该引进一些创新的商业业态。 　　第三个，购物中心应该预先做好研究和规划，应该科学开发，应该重视经营。 　　第四个，确实成功的、效益好的购物中心，目前不太多，我讲了几年了，从2006年，在一些论坛上讲到现在，我就说目前中国内地成功的购物中心加起来还不到香港多，香港有六十多加购物中心，几乎每一个都很成功、都很赚钱。 　　第五个，影院发展很快。 　　我提出几个问题， HYPERLINK \t _blank 房地产发展，商业地产发展是不是真的热了，看着大家热闹，但并不等于热，我认为目前的发展，是由于在国家宏观调控政策之下，开发商不得已进行战略转移，来进行的一个恢复型发展，是弥补欠帐。前些年大家都在忙着卖房子，卖了房子就跑了，像万科，基本不做商业地产，我批评王石对社会没有贡献，只是卖钱，没有给社会留下一些东西。现在大家不得已要转到商业地产，我门卫是弥补欠帐。第二个，既使是弥补欠帐，但是都是在开发可销售的商业地产，真正零售商业地产有多少呢？应该不多，假如说多的话，温总理就不会让北京市一些菜贩，推着车，早上、碗上推着车去卖菜。另外只是瞄准写字楼、公寓酒店发展，而没有涉及到养老、养生、文化、教育、音乐等方面发展，所以我觉得商业地产可能不太热，还不够人。 　　第二个我要提的问题是，杨会长讲的电影院的问题，为什么国内的租金和员工工资，比香港便宜很多，国内电影票价比香港还高？我整不明白，难道说电影有关税、增值税、营业税，这税那税吗？第三个问题，商业是不是多了？不多，很多地区市场有消费需求，比如说我很想进你的市场，但是没有适合我进入的商业设施环境，百货店很老、很传统，环境很差、很旧，没有新的东西出现。还有一个倒挂，有商业设施，但是不符合品牌进驻的要求，这就是过去乱建一些东西，根本不符合品牌进驻要求，超市也没法做，百货也没法做。 　　还有的购物中心很现代，也很大，但是由于先天不足，有一些缺陷，或者经营管理不善，没办法满足品牌进驻要求，没办法满足所在市场消费要求，比如说像北京，刚才房总讲北京三环、二环附近都有一些商场很不错，但做的很差，甚至都没法做下去，为什么？不符合周边老百姓、消费者需要。还有一个问题，市场需求不足，建设规模特别大；有的城市没有那么大市场，搞20多万平方米的Mall，这是倒挂问题。 　　还有昨天下午，包括今天谈到的，零售商和地产商是不是博弈的问题，我认为这不是博弈，这是一种正常的市场供求关系，因为这里面，大家要知道商业、物业它的租赁关系概念和住宅物业是完全不同的，我们假如说把住宅物业，买了，放着也是放着，租出去吧。但是商业不同，商业是在公司架构体制里面，它还不属于私人资产，不是说想用就用，不想用就不用，它是社会资产，放在主干道边，长期不开业，政府就要找你了，严重影响公司形象、企业发展，是社会资源的浪费。所以会造成大家在这方面觉得，我急着卖、急着租，但是你给的价钱不好，所以形成大家好像是在博弈。未来，假如说博弈到一定阶段，发展商就不干了，所以现在已经出现了地产开发商，一手托着地产，一手托着零售。事实上现在更有一个现象，刚才讲到的，这些年来已经有一些资本市场的金融资本的巨人站在这儿，一手托着零售，一手托着商业地产，与今天题目是非常吻合的。 　　今天研讨这样一个主题