基准地价更新 实务.ppt

四、样点地价的修正 由于所调查的样点地价的资料均为各个样点交易发生时的，各样点的实际情况，我们必须将每一个样点个别情况修正到基准地价内涵设定的条件下的价格才有可比性，根据《技术指南》中的样点地价修正方法，对各个样点进行交易情况修正、交易时间修正、容积率修正、土地开发程度修正、年期修正，使计算所得的每一个样点资料统一为基准地价内涵设定下的土地价格。 城镇基准地价更新与调整 各类样点的分类整理 五、样点地价的整理 六、确定级别基准地价 参考《技术指南》中基准地价确定。 七、基准地价更新的分析及应用 将本次更新后基准地价与上一轮基准地价进行比较分析，从地价内涵、各用途地价变化等多方面展开全方位分析。 对各市、县（区）及建制镇基准地价进行平衡分析，与周边城镇基准地价进行比较分析。 城镇基准地价更新与调整 八、基准地价修正体系 基准地价修正体系是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下，修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件不同的情况下，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 在级别基准地价修正体系的确定是根据土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三项综合分析并充分征询当地各部门意见的基础上确定的。 城镇基准地价更新与调整 1、确定宗地地价影响因素 2、修正幅度值的计算 3、影响地价各因素修正幅度的计算及修正系数表的编制。 城镇基准地价更新与调整 1、确定宗地地价影响因素 2、影响地价各因素修正幅度的计算及修正系 数表的编制 （1）确定上调或下调的最高值。 城镇基准地价更新与调整 （2） 采用内插法确定五个档次的修幅度。 以基准地价为一般水平，其修正幅度为0，在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，一般为F1i/2。在一般水平与下限价格之间内插较劣修正幅度，一般为F2i/2。 （3）编制修正系数表及说明表 为使宗地地价评估具有可操作性以及保持评估结果的相对一致性，减少评估过程中的主观随意性，根据当地土地利用的实际情况，编制了修正系数表及宗地地价影响因素指标说明表，对指标范围以定量或定性的方式进行了较具体的界定。 城镇基准地价更新与调整 ◆基准地价的其他修正 ●年期修正 ●容积率修正 ●期日修正 ●开发程度修正 第四部分 城镇土地等别更新与调整 采用市场资料验证原分等成果 1、经验证，城镇等别序列没有发生变化的，维持原成果。 2、经验证，城镇等别序列发生变化的，则按照城镇土地分等的技术要求进行重新评定。 城镇土地等别更新与调整 第五部分 地价监测点更新维护 1、对原地价监测点检查。 2、对原地价监测点条件发生部分变化的，进行更新。 3、对由于城镇土地级别调整，部分区域需要新增设地价监测点。 4、对地价监测点重新进行评估。 地价监测点更新维护 第六部分 报告的编写 一、报告的分类： （一）工作报告 城镇基准地价更新和调整工作报告 （二）技术报告 1、城镇土地级别更新技术报告 2、城镇基准地价更新技术报告 3、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术报告 报告的编写 二、工作报告： 工作报告主要包括以下内容： 1、工作的任务来源、工作依据、工作任务。 2、工作的组织领导、工作组织形式、工作经费。 3、工作的技术路线、工作程序及时间安排。 4、工作成果。 5、工作经验及存