华信项目定位策划报告..docVIP

华信项目营销定位策划报告 2010年6月7日 市场研判 宏观形势描述 政策方面 （1）2010年初以来国家密集出台了一系列的政策，主要是体现在拿地首付款、开发进程、购房贷款、土地管理方面着手，意在打压囤地、投机炒房，借此稳定房地产价格，引导房地产稳定发展。 （2）2010年中央一号文件强调推行“省直管县”模式，在湖南相关文件显示，祁阳、祁东合并为祁州市。 经济方面 国家整体经济经过2009年调整以及推动下，已摆脱金融危机，正式步入迅速发展轨道。 小结：a、国家经济形势良好发展，为房地产发展提供了良好的发展环境。 b、政策频繁出台，将有利于房地产刚性需求的释放，投机需求减少，整个房地产市场将呈现“量价齐跌”局面，但是对于三、四线城市影响不大。 c、祁阳、祁东合并，增大房地产市场发展空间，释放了对品质居住的需求。 城市环境研究 地理位置优越.祁阳位于湖南省南部，地处永州市北大门，东与常宁市、南与新田县 宁远县 双牌县、西与冷水滩区 零陵区、北与祁东县接壤。是舜文化、楚文化、湖湘文化的要地，浯溪文化的发祥地，祁剧的源头。已探明的矿产有煤、铁、锰等20多种，享有“有色金属之乡”美称；森林资源主要有杉、松、楠竹、油茶、银杏等，素有“湘南亚森”之称；水能蕴藏量45万千瓦，可开发量38.5万千瓦。祁阳县旅游资源丰富，有国家级重点文物保护单位一处，省级文物保护单位三处，国家级森林公园一处，省级自然保护区一处。　祁阳中部穿过，并在潘家埠镇、白水镇、大忠桥镇设有三个互通式立交，离祁阳县城区距离分别为21.3km、19.2km、24.5km，改变祁阳的城市地位，加强区位优势，极大的促进地区的经济发展。湘江自西向东贯穿县域中部、北有祁水、白河、南有白水，均汇入湘江，其它1公里以上小支流249条，密布境内，构成得天独厚的水运网路。国内生产总值112.22亿元产业强县”战略，以新型工业化引领带动农业产业化和第三产业发展。全年新增规模工业企业21户，总数达123家，其中产值过亿元企业12户，祁阳科技工业园被列为全国农产品加工创业基地2020年的32万人左右；2050年的45万人左右2020年的34.5km2左右2050年的50.0km2左右祁阳县城市空间发展采取“北控、南扩、西拓、东调”的发展战略，其空间结构模式由现状两点一线，转变为开放式，有机生产的组团式发展模式，以322国道，湘江为生长轴线形成一主（浯溪组团）二副（黎家坪组团、城南组团）一点（东风工业点）的空间结构；构成山水相间、城乡交融、组团布局，生态系统良好的城市空间结构。 祁阳县是衡（阳）永（州）中部区域以建材、机电工业、旅游业、商品流通业为主的具有一定历史文化内涵的中心城市。 ’户型 六室三厅四卫 279.06㎡ 复式 2套 2% A2’户型 五室三厅四卫 259.43㎡ 复式 2套 2% A3’户型 五室三厅四卫 245.8㎡ 复式 2套 2% A4’户型 五室三厅四卫 227.05㎡ 复式 2套 2% 合计 106套 100% 户型是纯粹大户，平层与复式相结合，大入户花园、大客厅、大阳台，户型气派舒适，是舒适型居住的空间。 4、 项目四至 东面：为临近小区的绿化广场和6层楼高的居民房，5层以上视野开阔。 西面：临近椒山南路，隔路而望的为私建房，5层以上的房屋视野开阔。 北面：为8层楼高的华信大酒店，9层以上的房屋视野开阔。 南面：5层居民房,5层以上可远观湘江。 项目周边情况 配套：项目周边主要是以酒店、宾馆为主，是祁阳中高档休闲、娱乐、餐饮的集聚地。同时周边拥有白马幼儿园、椒山小学、陶铸中学、博雅医院等教育、休闲、娱乐配套一应俱全，但缺乏生活配套。 景观：项目离湘江仅200米，在6楼以上可以远观湘江风景，到白竹湖广场和陶铸广场也只有2-3分钟车程，尤其是在项目高楼层可以观看祁阳县城的全貌，但近距离的景观缺乏。 交通：项目位于主干道金盘路与椒山南路交汇处，距县城中心与新县政府仅为3分钟车程，位置优越、交通便利。 形象：项目周边主要为私建房，在规划上得到了统一，在宾馆、酒店点缀其中，整体形象一般，但是已形成居住氛围。 项目SWOT策略 （一）SWOT分析 S（优势）： 项目所在位置是新老城区的结合点，左右逢源，在城市向西、向南发展下，该区位将是城市的新中心，未来发展潜力大。 项目所在的区位已没有地块可开发，项目是该区位最后的黄金宝地，也是其他区位地块所能复制的。 项目由华信公司开发，华信公司在祁阳具有一定的声誉，尤其是华信国际大酒店紧邻项目，可以充分利用酒店效应带动房地产发展。 项目产品为纯大户型，舒适、气派，引入了入户花园、飘窗、客厅挑空、露台等创新元素，圈定了特定一部分人。 周边配套主要是以中高档休闲、娱乐、餐饮为主，形成一个高消费圈。