【2018年最新整理】商铺购买技巧30问.docVIP

第一部分：总述篇 一、为什么投资商铺？有什么优势？ 答： 不动产投资在是发达国家是四大主要理财渠道之一（不动产投资、股票、保险、基金），而且不动产投资一直是中产阶级家庭的主要理财手段，是其家庭资产安全的保障性和收益性理财品种，在家庭资产比重中大概处在35%-50%左右。 我国居民具有真正意义上的不动产投资意识产生于1997年前后，随着经济的软着陆和利好性房地产行业政策的不断出台，居民的投资热情也不断高涨，在2002年前后迎来不动产投资的黄金发展期，而且大多数居民在不动产投资中收益不菲，出现了各地的购房团、炒房团、俱乐部等等。 最初，居民对不动产投资的热衷属于典型的机会型投资，获得的是“行业红利”收益，是典型的“暴利驱使型”和“傻子型”投资，对于不动产投资优势的认识仅仅停留在“获取暴利”和“抓住机会”的层面，随着房地产行业周期性调整和波动，投资者渐渐具备了一些风险识别和规避意识，对不动产投资亦需进行理性的认识，调整心态和理财策略。 （一）不动产投资的分类 一是住宅产品投资，包含住宅产品的长期投资、中长期的套现投资、以及投机性购买等 二是写字楼投资，目前写字楼投资在商务成熟的城市是一种比较好的投资品种 三是商铺投资，包含独立街铺、产权式商铺投资以及商铺部分产权的买断（如使用权、经营权的买断等） 四是其他投资，包含工业地产、休闲地产、酒店地产、园区性地产的投资等等 比较于上述四大类不动产投资品种： 在经验性和实证性思维的导向下，住宅历来被投资者认为是一种最安全、收益最稳定的产品，究其原因，主要有三个方面： 第一、住宅投资在房地产行业高速发展的10年内，的确未出现过价格的大起大落，总体一直处于上升态势，投资者在短期套现投资和投机性购买中都获得不菲的收益； 第二、中国高速发展的城镇化进程所产生的刚性需求、居民对住房改善产生的刚性需求（主要是人均面积的增加）、以及亦为住宅投资提供广阔的前景支持 第三、认为住宅投资收益相对安全，风险系数小。 但是，笔者认为从目前住宅投资看，投资者仅看到住宅的投资前景，而且这种前景是建立在经验主义的基础上(技术十年住宅发展为出现价格的大浮动，认为未来前景也不错），所赚取的是物业升值的红利，而非本身物业租金的回报收益。在这里，笔者提醒投资者在未来住宅投资上，要关注几个方面的风险 1、国家对住宅产品供应结构的调整势必影响住宅产品投资的收益：尤其是廉租房、经济适用房等保障性住房供应的加大，势必影响租赁市场，从而影响投资收益的稳定性。 2、目前住宅的售价与租金不协调：售价偏高，而租金回报偏低，一般的回报周期在30年以上，而正常的回报周期在20年以内； 3、未来住宅产品追求的是服务与品质，只有服务好、品质佳的产品可能具有较强的投资价值，投资的选择空间相对较小 4、住宅尤其是商品房住宅市场是存在一定泡沫的：房地产市场本身是有一定行业周期的虽然长远看，需求规模大，但并不意味着价格就会一直上涨。比如香港楼市、日本楼市都出现过泡沫，甚至在日本，目前的住宅价格仅相当于70年代的价格水平。 而写字楼物业是一种受制于区域商务环境影响的物业。如果一个城市的外向型经济明显，商务辐射力强，写字楼的物业具备较强的投资价值；反之，一个城市的商务气候不佳（比如未形成区域性的金融中心、商务中心、经济中心），那么城市的写字楼物业的市场容量就小，可能会存在供应过剩，出租率和租金水平就相对较低，投资的价值就差。 （二）商铺投资的优势 相对住宅、写字楼物业，商用物业投资就具备极强的投资优势： 1、抗通胀、增值、保值 不动产投资历来是抗通胀的主要理财品种之一，在美国，一个中产家庭的理财品种组合中，不动产一直是不可缺少的防守型和收益型理财品种。 而对于商铺更是保障家庭财产不缩水的防守型理财品种，在美国1965年到2008年期间，CPI指数上涨了6倍多，股价和房价均上涨了10多倍，房价上涨幅度更是稳居首位，远远跑赢了通胀。而房价的上涨仅仅是物业收益的一部分（物业升值红利），还不包含在40多年期间物业租金收益。 在我国，商铺价格的攀升速度更快，比如在1997年郑州火车站福寿街沿线的商铺，价格只有1700-2500元/平米，但是在2008年，商铺价格上涨到6万多元/平米，甚至破旧的物业进行专业评估，评估价格也高达3万元/平米以上。这期间的租金攀升速度更是惊人，从最早的不足20元/平米/月，现在最高已经达到2000元平米/月。也就是说物业升值了30倍左右，租金上涨近100倍，是一般证券类投资不可匹敌的，更要远优于黄金投资。 2、长远的升值能力 从未来中国的经济发展大势看，商铺投资目前是最佳、最黄金的投资时期，未来的升值能力、前景是十分惊人的： 第一、经济增长形式转变产生的机遇红利：中国经济的GDP拉动是属于外向型和投资拉动型的，在进入发达国家初级阶段，经济结构