居民加杠杆这个负担不甜蜜—杠杆上的房地产系列之二房地产.PDF

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H [table_main] 行业深度模板 证券研究报告 ·行业深度 居民加杠杆：这个负担不甜蜜 [table_indusname] 房地产 —杠杆上的房地产系列之二 居民购房杠杆的国际比较 居民部门的整体杠杆：虽然我国居民仍有加杠杆的空间，但需要 [table_invest] 0422 维持 买入 警惕居民杠杆的短期快速攀升：1、居民杠杆率增速超过美国当 年同期水平：我国居民杠杆率 2004-2015 年的年均复合增速为 陈慎 8%，杠杆率从 18%升至 40% ，美国杠杆率类似区间年均增速为 chenshen@ 6% ；2、边际杠杆增速3 年翻倍：我们推算的16 年上半年中国交 021 易杠杆率约49% ，较2013 年水平接近翻倍；3 、收入增长跟不上 执业证书编号：S1440514080003 房贷增长：我国房贷收入比从30%上升到48% 的水平的时间比美 国更短，2009-2015 年中国个人房贷余额、居民部门可支配收入 研究助理：周子涵 年均复合增速分别为20% 、12% 。购房杠杆比例：无论是交易杠 zhouzihan@ 杆率还是平均贷款成数，中国目前购房杠杆比例均接近英国泡沫 021 前水平，16 年上半年分别为49% 、59%，考虑各国购房首付政策 发布日期： 2016 年10 月26 日 的差异性，相较美国，我们认为英国数据的借鉴意义更大（英国、 美国平均首付比例分别为36%、15%），继续提升空间有限。 市场表现 居民按揭负担比国际比较 [table_industrytrend] 对于一个国家的居民购房按揭负担比，有总量测算和典型家庭情 30% 20% 景测算两种测算方法。由于典型情景测算法下按揭偿还额和家庭 10% 收入更加匹配，其计算得出的按揭负担比更具代表性。据我们测 0% 算，中国 15 年、16 年上半年按揭负担比分别为23.5% 、29.9% ， -10% 采用全国中高档收入水平进行测算的结果分别是 18.3%、23.4% ， -20% 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6