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* 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报 天津万通时尚置业有限公司 二零零四年十一月 项目定位建议 项目SWOT分析 市场供应调研结论 市场需求调研结论 市场销售调研结论 供需对比分析 ? 　政府文件及开发区统计公报； ?　实地调查／一线人员深入访谈 ? 　６：３：１集中在开发区／塘沽区／市区采用拦截访问及定点拜访方式进行问卷调查 ?　商业集中区／管委会及其周边／高档项目销售中心／银行／外企等?　 ?　总调查问卷数量为３９５份／有效问卷３００份／有效率７６％ 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－结论形成思路　 　区域市场调研结论-开发区及塘沽区 （供应量／供应特征） 　竞争性项目个案调研结论 （泰丰四期／泰达时代／东方豪庭、保税区生活区用地） 　 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 城北组团（23.9万） 城中组团（49万） 城西组团（155万） 开发区区域划分（截止０３年底） 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 区域市场调研结论 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 - 开发区高档物业以别墅和小高层项目为主 - 供应量呈放量增长势头，单个项目规模普遍很小。 　　 - 现阶段基本为卖方市场，市场竞争中的投机因素很重，但卖方市场向买方市场转化的趋势开始显现； - 开发区可供开发土地有限； - 产品综合质量提升，由单一型走向多样化，产品竞争力整体偏低， 但未来供应规模加大、品质提升，竞争日趋激烈； - 在售项目中小高层比例达53%，高层比例为36%； ０２及０３年供应量均比０１年增长９０％以上 塘沽区 ０３年开工量较０２年增长６６％ 开发区 - 区域消化量有限（03年销售量约在40万平米左右） 在售项目供应特征调研结论 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 绝大多数为毛坯供应 售价6万左右，租金200元/月左右 管理费很低 面积偏大，三居比例接近50% 单价3500元/平米左右， 总价40万左右 以小高层／多层为主 普遍很低 结论 其他 车位 物业管理 户型配比 售价 建筑类型 规模 特征 　改善型需求强烈，其中提高生活品质需求比例高达59%； 　需求区域性意识很强（区域外客户需强势培养）； 　潜在客群消费力旺盛，价位可承受能力高于现阶段平均售价水平，主力　　区间集中在40-60万/套； 　面积需求呈现理性回归势头； 　对于知名物业管理公司需求强烈（77%），物业管理费承受力数据偏低； 　可承受单价与身份/地位的体现功能呈正比关系，可承受总价与车位需求　　呈正比关系； 　低总价需求比例与投资意向比例呈正比关系； 　智能化需求焦点集中在安全防范方面； 　对于精装修的接受程度偏低； 　认知主要途径包括报纸及各类直效营销、活动营销方式； 　现阶段对于项目所在区域的认可程度不容乐观。 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场需求调研结论　 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场销售调研结论　 现阶段基本为卖方市场，客户对于产品品质的综合需求及自身承受能力均在提升； 开发区成交客户主要为企事业单位及／资企业中高管人员／ 私营业主，投资型客户比例逐年增加，但区域外客户比例不超过30% －市场成交活跃。但开发区销售后空置现象严重； ０３年成交量相对０２年增长21.5% 塘沽区 ０４年９月前总销售面积与０３年全年持平 开发区 －销售价格逐年上升 ４９０ ３３０５ ４０－６０万／套 ２８１５ 开发区 １９９３ １２－３０万／套 02年销售均价／主力消费区间 ２２４７ ２０－４０万／套 ０３年销售均价 ２５４ 塘沽区 均价涨幅 东方豪庭调研结论 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 2.1 160三居/31% 200四居/47% 小高层及高层 18.3万 结论 －主打景观概念并为此牺牲户型质量； －户型面积偏大； －针对高端客户； －05年中上市。 容积率 主力户型配比 建筑类型 规模 特征 中心景观轴线 泰丰四期调研结论 泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报－市场供应调研结论　 1.47 110-130二居/23% 130-150三居/44% 150-180三居/23% 多层为主，高层为辅 9.4万 结论 容积率 主力户型配比 建筑类型 规模 特征 －规模效应； －区域及配套成熟； －借用泰丰公园景观 －前期良好销售态势及客户口碑； －户型实用且均好性很强，产品趋于理性。 保税区生活用地调研结论 1.35 二居/38.6% 三居/44.1% 高层为主，多层为辅 33.1万（一期） 结论 容积率 主力户型配比 建筑类型 规模 特征 －主打“新都市主义”概念及规模； －现阶段方案竞争力较弱，估计采用价格取胜策略； 泰达时尚广