第41讲作业卷.docVIP

一、简答题: 1、 一、某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：1．企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。2．该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88平方米，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?3．企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?(4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?4．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／建筑平方米，剩余法评估结果为3100元／建筑平方米，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：(1)该估价机构A应如何处理?(2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续? ? ? 你的答案： ? 标准答案：1．答题要点应按以下程序办理土地登记手续：(1)土地登记申请；(2)地籍调查；(3)权属审核；(4)注册登记；(5)核发证书。如企业甲按综合用途申请登记，不合理，主要理由如下：(1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记；(2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。2．答题要点(1)对所涉及土地应办理如下手续：1)依法办理土地登记手续。2)应依法交纳土地出让金。(2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为：1)土地权利主体：土地使用者为张某。2)土地权利客体：A. 土地面积：总土地面积为：13200／2．4=5500平方米；按建筑面积分摊应为88／13200×5500=36．67平方米。B. 土地用途：住宅。3)土地权利来源：A. 权属性质：国有出让。B．土地使用年限：法定最高年限70年。3．答题要点土地抵押贷款评估：(1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项：A. 评估目的；B．评估基准日；C．评估对象(包括位置、面积、权利状况等)；D．其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。(2)估价作业计划应包括：A. 人员安排；B．时间安排；C. 主要工作内容；D．工作程序；E．需要注意的其他事项。(3)应现场勘察以下内容：A. 估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等；B．地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容；C．周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。(4)界定地价内涵：A. 用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途；B．土地使用年限：按法定最高年限40年；C．土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定；D．估价期日：2003年12月31日；E．土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。(5)选择合适的估价原则和方法：1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：A. 最有效使用原则；B．预期收益原则；C．替代原则；D．贡献原则等。2)可选择以下方法：A. 市场比较法；B．收益还原法；C．基准地价系数修正法；D．剩余法；E．路线价估价法。应至少选择两种以上的方法。3)确定估价结果的方法：A. 简单算术平均；B．加权平均；C. 取一种方法结果；D．以一种方法结果为主，参