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房地产的需求曲线 D2 D0 D1 数量 价格 0 房地产的供给曲线 0 数量 价格 S0 S2 S1 房地产的供求平衡 价格 数量 0 Q1 Q Q2 E 供给 需求 P1 P P2 A A1 四、房地产市场的杭州现象 从1999年开始杭州市商品房均价持续上升且年均涨幅将近20%，超过了国际惯例认可的10%的合理上限。 杭州现象的成因分析 区域经济发展状况直接影响了当地居民的就业水平和收入水平，进而影响到居民消费结构的升级和对住房的有效需求。 杭州市政府的政策效应。 供需双方的行为选择效应。 杭州市政府的宏观政策调控 对二手房交易的卖方征收20%的个人所得税。 市政府对消费性需求、投资性需求和投机性需求分三种情况区别对待，制定不同的实施细则。 新政执行的效果 房地产投资和建设的增长势头已经受到很大抑制。 上半年杭州房地产投放量和交易量也均大幅下降。 土地交易出现“流拍”现象。 二手房房价上断上涨，20%个税被转嫁到买方身上。 自9月1日起，执行了8个月的20%个税暂停征收。 国家宏观调控 加息 自2004年10月29日起，央行决定将一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期 。 从2005年3月17日起，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的０.９倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％。 最直接影响是个人住房贷款利率有所上升，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。 国务院七部委《关于做好稳定住房市场价格工作的意见》 鼓励和支持普通百姓的自住房要求 保障最低收入家庭基本住房要求 让房地产市场透明有序 遏制投机炒作行为，稳定房价 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 营业税：自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去房屋的价款后的差额征收营业税。 对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 契税：将上调至3%，给予1.5%优惠政策的住房必需同时满足三大条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以下 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 杭州市政府的其它举措 2004年 加大土地供应量 加大经济适用房的投放量，近阶段内，经济适用房的投放量将不低于房地产供地总量的50%。 2005年 关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知 关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知 预售前集资视为违规 严禁期房转让 各开发企业对已预订、预售的商品房必须严格管理，不得参与投机炒房，不得违规或变相违规转让、注销和变更，对已预售但不具备上市交易条件、未领取《房屋所有权证》的期房一律不得违规变更购房主体。 有房不售、连续预订率高将被封盘。 销售人员将进行登记备案 违规从业人员面临终身禁入 12类违规行为的中介将被停业 * 广义的房地产还包括水源、森林与矿藏等自然资源。 房地产基础知识 连锁运营部培训助理 2005年5月 一、房地产的概念 　　 房地产是指土地与土地上的建筑及其衍生的权益。 房地产是不动产。 　　 动产与不动产 不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的称为不动产。 不动产以外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。 动产以占有为公示方法，物权经交付而变动。 不动产以登记为公示方法，物权的变动需要经过登记。 所 有 权 泛指财产（动产和不动产）的所有人在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权能。 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权。 我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。 城市土地所有权均为国家所有。 三证指的是契证、房屋所有权证及土地使用权证。 建筑物区分所有权 指数人就该建筑物内其居室等专有部分各自享有所有权，就走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例