物业公司管理处办公室工作手册.doc

管 理 处 办 公 室 工 作 手 册 文 件 编 号 :_________ 版本号/修改状态:_________ 编 制 :_____________ 审 核 :_____________ 批 准 :_____________ 生效日期 :_____________ 管 理 处 职 能 描 述 部门名称:管理处 直接上级:总经理 下属部门:管理部、维修班、保安部、绿化保洁部 部门本职:对所管辖(小区)进行系统管理 5. 主要职能: 5.1完成经济指标； 5.2保障正常供水、电、气及通讯畅通； 5.3为业主提供安全、整洁、舒适的生活、工作环境； 5.4保证设备、设施完好； 5.5协调好与市政相关单位之间的关系； 5.6参加公司组织的其他活动。 管 理 处 经 理 岗 位 描 述 职务名称:管理处经理 直接上级:总经理 直接下属:管理部、维修班、保安部、绿化保洁部 本职工作：保证管理处日常工作正常运行 直接责任: 5.1坚持贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。 5.2负责管理处的全面领导与管理工作，制定本工作的目标、工作计划并组织实施。 5.3负责根据小区实际情况制定管理方案报公司批准,后组织实施。 5.4负责制定本处工作计划并组织实施，负责定期检查监督，查处违章并作出纠正措施，达到规定标准． 5.5 负责编制本处年度财务预算报告，报公司批准执行，严格控制日常管理费用的支出，不得向住户乱摊派、乱收费。 ５.６负责处理住户对本处工作或人员的投诉，不拖延、不推诿，与住户保持良好的关系。 7负责调动本处员工工作积极性，提高员工业务素质，坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，检查督促各岗位员工认真履行 职责。 5.8自觉接受业主和住户的监督。 5.9保持与市政相关部门的良好关系，配合有关部门抓好安全防范工作。 5.10每周组织召开一次工作例会，及时协调总结和布置工作。 5.11定期开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况，听取意见，与业主保持良好的合作关系，不断提高管理水平。 5.12负责管理处日常费用的审查报批 6. 领导责任 6.1对管理处的日常工作负责。 6.2对因决策不当、领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责。 6.3对因决策不当、领导不力导致服务质量降低，严重损害公司声誉负责。 6.4对因管理不善造成物业严重损坏及设备、设施功能丧失或严重削弱负责。 6.5对所管辖物业发生重大火灾和刑事案件负责。 7. 主要权利 7.1对管理处的全面工作有决策权指挥权,对紧急情况有临机处置权。 7.2 有权对员工进行奖惩,对不合格员工有辞退建议权。 7.3对管理处的干部的提升、撤职有建议权。 7.4在规定的范围内有权决定日常管理费用的支出和物资的使用。 对突发性水浸和室内水浸的处理办法 关于对突发性水浸的处理办法 1.1维修人员接到报修后、马上前往现场观察，关闭供 水阀门。 1.2水浸危及附近的电表房时,要动员员工在上述设施通道口堆积沙包,防止浸水。 3对浸水地方要安排有关人员清除积水，并把情况详细报告公司。 4因浸水影响对住户的正常供水时,必须书面通知各住户。 关于室内浸水的处理办法 2.1管理处接到投诉室内浸水时,要立即派人现场观察 2.2观察人员到浸水住户家,必须按门铃得到允许后方能入内。对没有反应的住户不能撬门强行入内，要设法找到水闸地点,关闭水闸。 2.3浸水情况严重,必须关闭小区总水闸,避免水浸扩大。 2.4关闭小区总水闸后,影响小区正常供水时,必须书面通知各住户。 管 理 处 消 防 安 全 防 火 措 施 指定专人负责消防系统的维修、保养工作，对小区消防工作进行周、月、季的检查，对存有事故隐患的单位下发整改通知书备案。 对小区重点防火工作进行定期检查，作好记录。 对小区用电设备、设施和线路进行定期检查并备 新员工必须经过消防培训方可上岗。 定期召开一次防火安全会议，进行一次消防学习及消防大检查。 加强思想教育，加大对消防工作的检查监督力度，建立消防值班查岗制度。 建立消防工作档案。 宣传、告示栏及各种标识的管理规定 管理部负责宣传、告示栏及各种标识的日常管理工作。 宣传栏内容应丰富广泛主题明确。 管理部每月更换一次宣传栏内容、文稿须经管理处经理审阅、签批方可出版。 宣传栏、告示栏字迹清晰、端正、不得出现乱涂、划、抹等现象，栏架不得出现污物、锈迹等。 宣传、告示栏内不允许出现错字、别字，未经许可，任何人不得擅自在告示栏内书写通知。 各种标识的张贴、悬挂须符合市政有关规定，非永久性标识应视情况保存，以便下次再用。 业主（住户）需要悬挂、张贴标识牌，须经管理处同意，不得擅自悬挂、张贴。 管理部定期检查小区内各类标识牌，发现残、缺、