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2010年汉沽东风路地块投资可行性分析
汉沽新城区东风北路地块情况简报
一、项目位置：
地块位于汉沽区东风北路4号，大丰路与东风路交口处。如下图所示：
1、 地块西侧新开路是汉沽区最繁华的商贸街，也是贯穿汉沽、宁河、塘沽的主
要交通干线。
2、 地块所处的东风路北侧，是当地住宅项目集中区域，目前已有滨海未来城、
弘泽天泽等多个房地产项目在售、在建。
3、 地块北侧为经济适用房用地，南侧是三层老旧住宅，西侧为商品房住宅，东
侧临东风北路。
4、 地块面积约4万平米，用途为工业用地，土地证号汉单国用（2002）字第029
号，目前已规划为居住用地，并已列入收储计划。预计通过整理，可用地面
积约在3.4万平米左右。
5、 该地块目前由汉沽建安公司所有，作为混凝土搅拌站使用。
6、 地块目前周边生活配套处于低而全的状态，本地块隔东风路对面是汉沽最大
的建材城。
1
地块位置条件综合评价：
1、 地块位于汉沽区的次中心位置，紧邻汉沽区的商业中心与中档宅中心。具有
地段价值提升的潜力空间，一旦周边各住宅项目成型、入住、联片之后，土
地价值必然提升。
2、 参考周边住宅项目的开工数量，可以推断本案所在地域在当地具有较好的市
场认知度，处于区域开发的上升期内，可以参照成熟地块的立项模式进行开
发建设。
二、地块周边项目价值：
预计本案可参考开发面积约3.4万平米，容积率2.3，总建面积约7.82万平
米，在2012年入市，初步预估可实现整盘均价8100元/平米。
滨海未来城，容积率 2.7，
弘泽天泽项目，容积率 1.9
总建 15 万平米，高层，未
多层、小高、高层；均价
开盘。
7800 元/平米。
海尚豪庭项目，容积率
3.6 ，高层产品，均价
8400 元/平米
学仕府花园项目，容
积率 2.5，总建 21 万
平米，未开盘。
2
地块位置条件综合评价：
1、 本案体量小，周边房地产市场成熟度较高，适宜进行快线产品的开发，复制
成熟项目、低价入市，快速回笼资金。
2、 本案适宜进行中小户型的开发建设，以70平米“一室半”与90平米紧凑型
两室为主要产品。套用快线项目的开发方式，速建速销。
3、 本案可以为集团在2年内提供5个亿左右的稳定现金流。
三、本案开发模式
1、 土地收储整理：
1.1我方、土地方、汉沽土地整理中心会谈，确定执行细节。
1.2我方与滨海新区土地整理中心签订《委托一级土地整理协议》，约定该地
块的整理方式，写明我方的获利方式与权益（介绍方协助办理）。
1.3汉沽土地整理中心与土地方签订《地块收储协议》，土地方承诺在4个月
内完成新址建设与搬迁。
1.4我方须以欠条形式体现2500万价外补偿给介绍方，并支付500万以内的
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