案列分析解答.docVIP

某小区物业公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：同意开发商委托的物业公司管理”因此，业主现在无权解聘物业公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业公司争执不下，诉诸于法院。　　　　1试析本案所涉及的法律问题。2对此类纠纷应如何解决。答：要点）　　　　1王先生的做法不正确。　　　　2日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，为整个楼宇、整个小区的服务，不管你否居住，房产都已享受到并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的　　　　因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何）原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。　　　　试析：王先生的做法是否正确？为什么？　　　　答：要点）　　　　1王先生的做法不正确。　　　　2日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，为整个楼宇、整个小区的服务，不管你否居住，房产都已享受到并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的　　　　因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何）原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物管费。物业公司认为张先生的房子在暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在不怕业主不交费。　　　　由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。　　　　这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物管费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。　　　　分析：1物业公司该向谁追讨该房的物管费？2物业公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的　　　　答：要点）　　　　1物业公司应该向原业主张先生追讨物管费。　　　　2本案例中，物业公司混淆了物业管理法律关系。　　　　3物业公司在发现张先生未支付物管费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的其次，物业公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的所以，本案例中的物业公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的某物业公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业公司来到小区，但原物业公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下，诉诸法院。　　　　试析：物业公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？　　　　答