塞尚的葡萄园-2010年金地·紫乐府项目整合提案.ppt

金地·紫乐府项目整合提案 （北京GVL作品） Part 1 项目分析 Analyses  战略地位：创辉地产启动项目 整体战略目标：为公司高起点入市打下良好基础 财务及销售目标：快速销售实现迅速汇款，年内销售额达到4亿，200套住宅，同时保障相对丰厚的利润回报。给予公司资金链条与其它地块运行强力支持。 品牌目标：公司以本案为基础树立良好市场形象，快速形成品牌效应、提高知名度 万科东丽湖 LAKE+特征 万科·东丽湖 LAKE+ 特征 （TOWNHOUSE 价格：8000） SLOGAN:实践城的理想 理论基础：新市镇的理论 项目概念：宏观、国际、生态、复合、人文。 看点:举办05年世界滑水锦标赛 开盘时间:05年春夏之交 已建成示范单位: 04年10月份开工示范单位占总量1％。 首批入住：05年底 主打户型:主体别墅，面积是从200到270m2 地块优势：城市东移。物流、开发区的西区连接性 距市中心车程： 30分钟 万科东丽湖项目优势、劣势 “东丽湖项目” 与天津的战略东移策略相一致。目前“东丽湖”的规划已列入滨海新区的总体规划之中，旅游资源的开发取得了重大进展。 东丽湖开发相对成熟，东丽湖度假村具有一定社会效应、大滑赛令本区域获得前期市场认知度。 道路规划完善，距市区最近，销售通路无阻，整体配套良好 耐心等待市场入市时机：05年举办的世界滑水锦标赛将会使得东丽湖在世界、中国、天津的影响更加放大，为万科东丽湖项目寻求了一个很好的市场切入点。 万科正与有关部门共同制订东丽湖大型教育园区的构思，要把东丽湖建成天津的一个教育基地。 产品有独到之处，示范区魅力独具。 品牌价格双高 区域内其它开发商尚未介入，处于观望阶段，等待万科项目打开市场 京津新城特征 别墅价格：4300RMB起 销售业绩：一期销售500多栋别墅（2008年9月开盘至今） 卖点：温泉、度假村、高尔夫、超大私家花园 配套设施：4A级日式帝景温泉度假村、15万㎡仿非洲迷城五星级水上皇宫大酒店、北方最大的高尔夫练习场——帝景高尔夫俱乐部练习场、国际标准环水高尔夫球场、珠江外国语学校及商业配套 建筑风格：维多利亚、巴洛克和伊丽莎白等北美、地中海风格 建筑类型包含：坡地别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅， 产品系列：独栋、双拼、联排等40多种户型 二期产品系列180-350m2house，400-500m2villa, 500-800m2庄园别墅，1800-2200m2宫殿级别墅。 京津新城项目优势、劣势 采用南方开发商一贯的务实风格，产品丰富。大手笔投入前期建设。如4A级日式帝景温泉度假村、15万㎡仿非洲迷城五星级水上皇宫大酒店等获得高度认可 道路通达性好、具备气魄魅力 价格具有明显吸引力，高性价比是目前销售的主要动力。 其广告推广明显缺乏策略性与系统性，基本上是靠产品说话。 路程较远、自然条件平庸。 红磡领世郡项目优势、劣势 距离市区最近，第一居所市场选择面宽 产品风格较为统一 教育方面具备一定优势 对一个高明的球员,场上的位置感很重要 初步结论 本案夹在竞争项目中间，处于有利地位 是目前市场风险最低的项目 操作拉升空间巨大， 面临支撑不足的问题，易陷于平庸。 数据显示：2008年前两个季度天津别墅销售量超过2007年全年销量； 汐岸国际、城市别墅、仁爱濠景、领世郡、京津新城一期、万科东丽湖一期等在销项目无论素质高低均销售势头良好。天津别墅市场2008年供应量基本小于需求量，但随着今年众多别墅项目出现，竞争将会逐渐加剧。 中低档别墅出现的贡献——细分别墅市场出现 目前市场将会出现一些中低档别墅，如咸水沽镇开发的米兰阳光；立达与金坛房地产在外环线与解放南路交口项目；方正置业在友谊南路与外环线交口项目等，这些项目由于土地成本相对低廉，因此可以很好地控制成本，预计价位要比天津之前的一些别墅项目低很多。这会让目前别墅市场呈现分化，单纯以空间吸引人将成为低级别墅市场的手法，对于高端项目，更深层次的挖掘产品卖点成为必需。 项目对应别墅6s标准姿态 Scenery 景观 Stream 水系 Story 典故，故事 Sun 阳光 Sport 户外活动区域 Service 服务 本案价值评估（评判10分标准） 建筑本体价值：9分（目标） 场地价值：7分 环境价值：8分 视觉质量：8分 景观可达性：8分 环境服务完善性： 8分（目标） 平均分：8分 新别墅为什么没感觉 别墅越久远越有味道，因为新与老房子最大的区别是缺乏“场”。 而这种“场”的内部特征是历史，是故事，而外部特征就是以植物、院落与别墅之间构成的关系。 这就是为什么在国内一些新别墅居住找不到感觉的原因，即使这个别墅拥有很地道的建筑风格。 而南法乡村别墅的基调与植物密不可分