物业服务企业对小区停放车辆收费的问题.docVIP

物业服务企业对小区停放车辆收费的问题 摘 要 改革开放以来，人民生活水平不断提高，拥有私家车的家庭也在不断增加，小区内由停车位短缺引发的问题也逐渐增多。案例中主要存在的问题是物业服务企业是否有权利对进出小区的车辆进行收费和物业服务企业是否可以把小区内停放车辆的收益据为己有。我认为要解决案例中存在的问题的关键是搞清楚停车场和停车位的所有权和促进物业服务行业立法的完整。法律的完善是促进物业服务行业发展的基础。 关键词：停车位 收费 法律 问题 物业服务企业的现状 引言 伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，其结构的复杂，日常维修养护和管理事物的繁复，孳生了物业管理行业。我国物业管理在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，逐渐蓬勃发展起来。然而与物业管理相关的法律法规尚不健全，业主、开发商和物业服务企业经常产生这样那样的纠纷。下面的案例讲述的是关于小区内停车位问题的案例。 （二）具体案例 某小区物业服务企业对小区内的停车收费做出如下规定： 车辆进出小区，一律收费2元。 车辆在小区内的停车场停放，收费1元/小时。 业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。 车辆停放收益作为物业服务企业的企业利润。请问：物业服务企业的做法是否合理? （三）在本案例中，产生纠纷的问题 随着私家车的不断增加，停车位也变的越来越重要，因为停车位发生的矛盾也在不断增加。在本案例中，涉及了以下几个问题： 1、物业服务企业对进出小区的车辆进行收费是否合理? 2、物业服务企业对在小区的停车场内停放的车辆进行收费是否合理？ 3、物业服务企业对在小区的停车棚内停放的车辆进行收费是否合理？ 4、物业服务企业将车辆停放收益作为企业利润是否合理？ 二、物业服务企业存在的问题 在这个案例中，主要提及的问题的核心内容是小区的停车场和停车棚的产权问题和车辆停放收益的归属问题。 （一）物业服务企业对进出小区的车辆进行收费是否合理？ 从保证小区交通、人员、财产的安全，减少噪音、污染，保证小区的环境清洁，减少道路磨损的角度出发，应该限制外来车辆进入小区。外来车辆进入小区是否收费，目前国家没有规定，要使收费合理化必须有几个前提：第一，经过业主委员会的批准；第二，经过物价部门核准；第三，费用应由收益人承担。在本案例中，该物业服务企业并未征得业主委员会的批准和物价部门的核准，所以该物业服务企业对进出小区的车辆进行收费是不合理的。 （二）物业服务企业对在小区的停车场停放的车辆进行收费是否合理？ 小区的停车场停放的车辆主要是机动车辆（汽车）。物业服务企业能否对在小区的停车场停放的车辆进行收费的关键在于小区停车场的产权尚不明确。住宅区的停车场的产权状况可以分为四种：一是开发商不将停车场投资摊入售房款中，则此类停车场的产权应归开发商所有。此时如果开发商授权物业服务企业对小区的停车场内停放车辆进行收费，那么物业服务企业对在小区的停车场进行收费就是合理的。此时对在小区的停车场停放的车辆收取的费用归开发商所有，如果接受物业服务企业提供的管理与维护，物业服务企业可以收取一定的服务报酬。二是开发商将停车场划分为一个一个具体车位另行出售，则此类停车场（位）产权应归购买车位的买主。此时物业服务企业能否对小区停放的车辆收取费用要分情况而定。如果小区停车场停放的车辆是购买车位的业主的或经业主许可停放的，物业服务企业无权对停放的车辆进行收费。如果小区停车场的车位经过业主委托管理且停放的车辆不属于业主，物业服务企业可以对停放车辆进行收费，但是收取的费用归车位的所有人所有，业主向物业服务企业支付一定的管理与维修的服务费用。三是开发商将停车场投资摊入售价但停车场未分割车位，则此类停车场产权应属全体业主共同所有。此类停车场产权归全体业主所有，全体业主对其有共同的使用权，问题的关键在于全体业主所共有的停车场是否允许少数业主免费使用。另外，如果归全体业主所有的停车场接受了物业服务企业的管理与维护，还是需要向物业服务企业缴纳一定的管理费的。四是开发商在售楼是部分分摊，部分自负，则此类停车场的产权应有开发商和全体业主共同所有。属于全体业主的停车场车位就根据全体业主是否允许少数业主免费使用决定；属于开发商的车位经过开发商授权物业服务企业可以对停放的车辆进行收费，收取的费用归开发商所有。如果接受了物业服务企业的管理与维护，还是需要向物业服务企业交纳一定的管理费。 （三）物业服务企业对在小区的停车棚内停放的车辆进行收费是否合理？ 小区的停车棚与小区的停车场停放的车辆进行收费是否合理的分析不同，小区的停车棚停放的车辆主要摩托车和自行车，而且小区的停车棚的产权一般是全体业主的。如果业主并未要求对在小区的停车棚内