梁山县市调报告课件.ppt

项目 swot 分析 2.2 劣势 ? 商业氛围较弱 项目位于次城郊，周边住宅体量尚未形成一定规模，商业机构等配套相对缺乏，目前商业氛围尚未形成。 风险大 由于本项目规模较大，开发资金要求较多，开发周期相对较长，因此，在开发过程中，风险相对加大。如何规避这些风险，在短时间内取得成功，是本项目制胜的一个重要方面。 市场培育周期长 作为梁山新兴、专业大型的商业物业，市场成熟度及相关配套还不完善，市场的培育周期较长，同时，新项目的客户认可度不强，也需要一定时间的培养。 * 项目 swot 分析 2.3 机会点? 城市经济呈上升趋势 近年来，梁山县经济全面提速，人民生活水平不断提高，消费者消费理念将逐步由“满足型”向“享受型”变化，多业态、服务功能完善、购物环境舒适等的一站式商业物业将是经济发展的必然。 市场发展空间大 梁山县现有陈旧的商业设施及落后的营销方法阻碍了新的消费需求发展，市场急需大型、现代化管理、业态丰富的大型商业物业出现，以满足不同消费人群的消费需求。本项目通过高标准、多功能、全方位、一站式的打造，加强服务与管理，占领行业的制高点，引领市场的发展。 政策支持 政府把商贸流通业做为“三产富市”的重点来抓，将促进消费品市场的繁荣和快速发展，同时，城市的南延将为项目提供罕见的发展机遇。 住宅集中开发 2010年前，梁山住宅集中在老城区，随着近两年市政规划和城市顶点定位，梁山住宅区沿水泊中路往南发展，该区域开发较晚，未来将有更多更大体量住宅集中开发，目前，本案周边集结了数个高档新楼盘，在1—2年内购物消费需求量会突飞猛进。 市场稀缺 整个梁山县缺少一定档次和规模的城市商贸综合体，具体业态需要日后市调做出业态定位。 * 项目 swot 分析 2.4 威胁 政策威胁 目前，国家宏观政策对房地产市场的调控较为频繁，从而导致项目的销售模式、银行按揭、税费政策等诸多方面受影响，对项目产生一定的威胁。 “造市”的威胁 本项目作为行业标杆，引领未来市场发展方向，要做大做强就必须营造一个新的商圈，整合市场，引领潮流。但由于梁山县商业物业经营理念及市民的消费观念尚有待提升，对新事物的接受存在疑虑，将对项目的“造市”产生一定的压力。 市场竞争威胁 随着梁山的城市发展，有可能会产生一些新的城市商贸综合体，从而加剧市场竞争程度。 * 市调总结 综合以上情况，本报告认为目前在梁山开发项目机会与威胁并存，总体上可行性良好，但对企业的开发运作和营销控制能力有较高的要求。 作为一个社会整体经济并不发达且缺乏明显经济增长点的县城，梁山现在的房地产市场相对不活跃，商品房的价格水平比较低，而其土地成本相对较高，在一定程度上限制了项目的可预期利润空间，同时梁山县消费市场整体的消费水平也相对较低，这些对于开发投资存在一定的不利因素。但是与同类县城相比较而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民购买宅基地自建房的现象梁山与其他县城相比较少，再加上单位集资建房受政策限制以及综合成本等方面的因素，居民对商品房的认知程度和接受程度较高，整体客源基础较好，同时梁山县城现有的商品房项目开发水平低下，产品综合素质不高，这为当前在梁山开发房地产项目带来了较大的市场契机。 * 通过本人几天来对梁山市场走访调研、网络资料查询等进行了解分析；项目的优势与威胁并存，项目区域是一把双刃剑，好的产品有高的价格，在目前市场竞争空前加剧，客户被大量分流的情况下，高的价格如何能被市场接受，必须通过提升产品的性价比，拉开本项目产品与其它项目产品的差异减少将来项目的竞争。一个好的项目定位将会决定一个项目的利润大小乃至存亡。 多有不足之处望请谅解。谢谢！ * 山东梁山县投资 开发可行性研究 * 城市概况 梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。 * 县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖9镇5乡710 个行政村，共计人口19.2万户77.8万人，常住人口73.5万人，城镇人口22.1万人，其中非农业人口9.15万人，人口自然增长率4.5‰。 城市概况 * 交通环境 梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。 城市概况 * 城市概况 经济作物 梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、