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契 税 本章基本内容框架 征税范围 纳税人：包括外商投资企业、外国企业、 契 外籍个人 税率 税 应纳税额的计算 减免税优惠 申报和缴纳 一、契税的税法三要素 （一）契税的纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 【提示】华侨、港澳台同胞、外商投资企业和外国企业、外国人和国有经济单位，都是契税的纳税人。 （二）契税的征税范围 1.契税征收范围的一般规定 （1）国有土地使用权出让 （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。 （3）房屋买卖。 以下几种特殊情况，视同买卖房屋： ①以房产抵债或实物交换房屋。 ②以房产作投资或作股权转让。但以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 ③买房拆料或翻建新房，应征收契税。 ④房屋赠与。以获奖方式取得房屋产权的，应征收契税。 ⑤房屋交换。交换价格相等的，免征契税：交换价格不相等的，按超出部分由支会差价方缴纳契税。 【例题1 ·单选题】 下列行为，不征收契税的是（ ） A.国有土地使用权出让 B.土地使用权转让、出售 C.出租房屋 D.房屋产权买卖 【答案】C 【解析】契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋，不包括出租房屋的行为。 2.企业改革中有关契税政策 （1）公司制改革 在公司制改革中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；对独家发起、募集设立的股份有限分司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。 （2）企业合并 企业合并中，对派生方、新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。 （3）企业分立 企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。 （4）股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权 ，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。 公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，以全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。 （5）企业破产 企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税：对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。 3.房屋附属设施有关契税政策 （1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 （2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 （3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 （4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他的费用。 【例题2 ·单选题】 根据契税的有关规定，以下说法中不正确的是（ ） A.对国有、集体企业经济经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税 B.在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，不征收契税 C.以非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税 D.对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税 【答案】B 【解析】在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。 （三）契税的税率