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规制房地产价格欺诈 构建和谐物价 闵中月 巢湖市物价局 2006年10月 自上个世纪九十年代末期住房制度改革以来，国有单位逐步停止实物分房、改为实行住房公积金制度和住房补贴制度，从而根本改变了人们的消费观念和消费支出结构，住房消费在人们的消费支出中所占比重大幅上升，住房价格问题也日渐成为老百姓关注的热点问题。 近年来，由于居民收入稳定增长和住房金融市场的快速发展，房地产交易市场呈现出供销两旺的增长态势，房价走势一路上扬，个别城市甚至出现暴涨。2005年“十一”黄金周期间，广州某大型地产集团旗下楼盘“坐地起价”，该市各地产商纷纷效仿，不到一年，广州楼价升幅最高达50%。房价的过度上涨，引起广大消费者的关注。同时，房地产交易市场不规范问题在一些地方凸显，商品房合同内价格欺诈，合同外收费，面积“短斤少两”，中介市场混乱，物业管理不规范等问题时有发生，消费者反应强烈。因此，规制房地产价格欺诈，是贯彻落实国务院、国家发展改革委、建设部关于“调整住房供应结构、稳定住房价格”等通知的重要措施之一，对促进房地产交易市场健康有序发展，构建和谐物价乃至构建和谐社会具有积极的意义。 一、价格欺诈行为的内涵、构成要件及特征 （一）价格欺诈行为的内涵 根据《中华人民共和国价格法》第十四条和原国家发展计划委员会第15号令《禁止价格欺诈行为的规定》第三条，价格欺诈行为的概念是：经营者利用虚假的或者使人误解的标价形式或者价格手段，欺骗、诱导消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。价格欺诈行为的概念表明，构成价格欺诈行为是以价格手段进行的欺诈，与价格本身并没有直接的联系，而是以价格作为载体，对与价格有关的质量、数量、技术标准、售后服务等真实情况进行隐瞒或者捏造，使交易对方产生误解。因此，价格不能单独地构成欺诈行为，只有在交易过程中采取了一系列与价格相关的欺骗性表示以后，价格的构成才发生了变化。因此价格欺诈不因价格的升降而产生，却因价格的相对升降而结束，即同样价格提供的服务量或者质量减少了，或者提供同样服务量或者质量时，被欺诈人要支付更高的价格。 （二）价格欺诈行为成立的构成要件 价格表示的真实性是判断是否具有欺诈行为的根本标准，价格欺诈行为成立的构成要件有： 1、经营者主观上存在故意。即明知自己告知对方的情况是虚假的，且会使对方陷入错误的认识，但希望或放任这种结果的发生。一是有让人产生错误认识的故意；二是让他人由于此错误而发生交易，过失不能构成价格欺诈。 2、经营者实施了欺诈行为。在实践中表现为故意陈述虚假事实或者故意隐瞒事实真相而使交易相对方陷入错误认识。欺诈行为可以以明示的方式作出，也可以以默示的方式作出。 3、被欺诈人因这种欺诈陷入错误认识。一般情况下，造成侵害他人的后果是违法行为的构成要件之一。从《禁止价格欺诈行为的规定》来看，价格欺诈行为从实施手段上可分为两类，一类是标价行为上的欺诈，另一类是价格手段上的欺诈。根据《国发展改革委关于〈禁止价格欺诈行为的规定〉有关条款解释意见的通知》，上述二者均不需要造成侵害他人的后果，不论是否形成交易结果均构成价格欺诈行为。 4、欺诈行为与被欺诈人作出的错误表示具有因果关系。被欺诈人首先是因为欺诈人隐瞒事实或者捏造事实造成错误的认识，并依赖这种错误认识作出真实的意思表示。应该注意的是，欺诈的行为是完全违背了被欺诈人的意愿的，如果买方明知卖方隐瞒事实或者捏造事实，而完全愿意接受这种交易、欺诈就不能成立；并且交易是由于欺诈人的虚假意思表示而促成的，如果不是因为欺诈人的宣传而是听信了第三者的宣传而与欺诈人进行交易的，就不能构成欺诈。 （三）价格欺诈行为的特征 从价格欺诈行为的概念、内涵及构成要件来看，价格欺诈行为具有如下特征： 1、欺骗性。即不法经营者主观上出于故意，以牟取非法利益为目的，采取种种不正当手段，诱使消费者购买其商品或接受其服务，具有极大的欺骗性。行为人实施价格欺诈手段就是为了骗取购买者的信任达到欺诈的目的从而获取非法利益。 2、诱惑性。行为人实施价格欺诈行为，大多采用具有诱惑力的语言、文字、图片诱惑购买者，使购买者产生购买欲望，并使购买者认为自己购买到了非常便宜或者非常实惠的商品。 3、隐蔽性。即欺诈行为人为了达到欺诈的目的，故意诱导，欺骗购买者或者其他经营者与之交易，其主观意思是隐蔽于手段之中的。对于一般购买者而言，对欺诈行为难以察觉，对于欺诈行为人标示的原价、折扣等的真实性，购买者根本无法也不可能知情。 二、房地产价格欺诈行为的表现形式 房地产价格欺诈行为主要体现在商品房销售、房地产中介和物业管理三个方面，其表现形式主要有： 商品房销售过程中的价格欺诈 1、使用欺骗性或者误导性的语言、文字、计价单位诱骗消费者与其进行交易。如某房地产开发公司在宣传中宣称某楼盘清盘销售房价单价每平方米300元起，而实际上