2008楼市.ppt

Fin，谢谢观赏 * 楼市冰冻期的上海经验与反思 2008年3月 市场因为主体意志的作用而处于动态平衡 前言 市场的表现 价格 供应量 成交量 市场的主体 消费者 政 府 开发商 其他参与者 主体意志的表现 买入 议价 产权保障 税赋等政策 中低价房 定价 建造 参与配套建设，资金或者居间渠道等 配套建设 供应、成交量 与价格互动 市场的客体 资 金 土 地 产 品 配套服务 我们认为：市场主体的预期和信心的变化是导致市场客体“质”和“量”变化的根本因素 而这种变化最终反映到价格的变化，营销的作用除了渠道之外，就是促进市场主体预期变化 因此，对市场主体预期的导向与观测也应当是市场营销的重要命题 主体间博弈 报告结构 08年初上海市场的现状 一 05年上海楼市冰冻期的反思与经验 二 易居中国的主张 三 近期市场现状 釜底抽薪之后，楼市成交出现明显疲软 自去年10月以来，供求比大幅滑落 供求关系 从供求比来看，上海市场的成交量自去年10月以后即陷入了萎缩的状态。 从供应量来看，今年1月与2月供应总合较去年同期134.7万m2上升了20多万m2。 但从成交量看，今年1月与2月成交总合较去年同期214.5万m2下降了107万m2，降幅达50%。 价格仍处于高位运行状态 价格走势 从升幅看，08年2月较去年同期，上海楼市均价水平上升21.7%。 从价格运行区间和供求比数字来看，上海楼市的供求比下挫正是出现在价格上扬至11000元以上，同时中央政府出台第二套住房信贷政策规范之后。 一级市场降温明显，三级市场成交低迷 其他市场近期表现 D1 D3 F 7010元/㎡ 20000元/㎡ 12509元/㎡ 楼面地价 美国铁狮门 上海仁恒 绿城集团 开发企业 3.6 1.2 1.7 容积率 26.75万㎡ 5.42万㎡ 5.93万㎡ 土地面积 东至闸殷路、北至殷高路 江湾城路以西、国晓路以北 东至政澄路、南至国晓路、西至凇沪路、北至殷行路 土地供应 2008-1-23 2007-11-8 2007-6-21 成交日期 商业 住宅 住宅 土地用途 新江湾城F地块 新江湾城D3地块 新江湾城D1地块 地块名称 08年1月成交地块 07年成交地块 一方面一级市场出现骤冷的现象，同为新江湾城用地，F地块虽然是商业配套用地，却与2个月前D3地块的楼面价格相差13000元/m2。显示出了开发商作为 另一方面，越来越多的中介门店由于业务量的急剧萎缩而陷入困境，随着1月初创辉租售在上海的大规模关张的事件发生后，三级市场的利润萎缩与亏损变得令人瞩目。 其实价格策略调整自07年11月即已经出现 板块市场表现 万科新里程 18000元/㎡ 世博会场 外环线 杨 高 南 路 川杨河 金谊河畔二期14000元/㎡ 万科金色雅筑（尚未开盘） 浦发博园12500元/㎡ 尚东国际 18000-21000元/㎡ 大华锦绣华城16000-18000元/㎡ 早在07年11月，三林板块的价格调整已经开始。 闸北区位置图 应当指出，万科新里程与金色雅园，在去年第四季度已经明显感知市场的价格调整即将展开，区域内中房金谊河畔在11月11日新推案源的价格为16000元，但开盘后一周成交率仅仅为5%，在12月16日报价下降到14000元后，开盘一周成交率73%，事实上早在11月相邻板块的海上国际花园已经率先降价，浦东的价格体系已经开始松动。 价格调整公开化 营销事件 主要的价格调整案例 有待观察　 当天购房96折，现场有抽奖可抵房款或车位款5万元的抵用券 中海瀛台 2008年3月8日 有待观察 3月新推房源，9.7—9.8折优惠 奥林匹克花园 2008年3月 有待观察 每平米价格下调400元，3月底结束 沿海丽水馨庭 2008年3月 一周销售率回升到30% 大华等项目开始降价，锦绣华城推出16000元房源，较原价低2000元 大华项目 2008年2月27日 当天回笼资金2.57亿，但事后有退订现象 针对万科在沪10个项目的购买意愿，以即时入会的方式可取得95折优惠 万科特卖会 2008年2月21日 销售率有所回升 降价10%，最优惠据传可6万元/套 绿地孝贤坊 2008年2月 开盘一周销售率80% 以低于周边最高价格（万科新里程）6500元/m2，以单价12500元/m2开盘 浦发博园 2008年1月19日 调整后一周销售率73% 将11月下旬的推案房源价格下调2000元/m2 中房金谊河畔 2007年12月16日 开盘后一周销售率60%，较周边的同期项目高出57个百分点 二期以低于周边相邻项目4000元水平开盘 海上国际花园 2007年11月14日