上海市房地产估价行业调研报.doc

上海市房地产估价行业调研报告 [日期：2002-11-14] 来源：《中国房地产估价师》2002.2? 作者：上海市房地产估价师协会 [字体：大 中 小] 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　第一部分估价机构 　　一、脱钩改制 　　脱钩改制总体情况良好，但不平衡。据统计，截止6月底，上海共有61家机构完成脱钩改制。后来又有4家，现在是65家。各区县房地系统的评估机构，迄今只有宝山、杨浦、普陀、卢湾、闵行、金山、嘉定、长宁8家脱钩。房地产估价从业人员过去多为事业单位职工，有的还是机关工作人员，脱钩改制令他们有一种失落感，这是不难理解的。尽管如此，大家仍能认识到脱钩改制是市场经济发展和接轨国际的必然趋势，因而绝大多数人持积极的态度。绝大多数估价机构在脱钩改制后能独立面对市场、自负盈亏，从业人员的聪明才智和积极性得到很大的发掘，自身生存能力大为提高。但确实也有个别机构的从业人员明显缺乏积极性，有“被逼脱钩”的想法。此外，由于当前估价市场的不规范也挫伤了相当一部分人的积极性。脱钩改制中也出现了一些不和谐音，有的机构法定代表人实际上只是挂个名。 　　二、机构的类型 　　1．机构的冠名　在上海现有的65家机构中，以“房地产估价”（房地产评估、不动产评估）冠名的正好是一半，为33家。以“资产评估”冠名的有22家，以“会计师事务所”冠名的有7家。此外，另有3家机构分别以“信托咨询”、“评估咨询”和“投资咨询”冠名。机构的冠名在很大程度上反映了机构的主营业务。 　　2．机构的原系统　这65家机构，脱钩改制之前属于不同的系统，有房地系统、金融系统、国资系统、科研院校系统、司法系统、委办（经、计、建、农、商）系统，只有极少量是民营的。不少机构业务单一，尤其是从房地系统脱钩的许多机构，在评估业日益市场化的今天，处于不利的地位。 　　3．资质等级　上海现有A级机构15家，B级机构33家，C级机构17家。A级机构资质虽高，但同时其业务过于单一的弱势也十分突出。B级、C级机构则认为资质等级限制了他们的发展，他们认为资质等级高不等于水平高。他们一方面希望取消等级之分，另一方面又切望升A冲B，处于一种矛盾的心理状态。 　　三、从业队伍和业务量 　　1．从业人数　上海现具有房地产（土地）估价师资格从业人员约1900多人，在估价机构执业的专职人员约占 1／4。机构的专职人员队伍比脱钩改制前稳定，人员流动主要发生在业内机构之间，有少量外地估价师流入。根据对各机构填写在表格中的专职人员数量的统计，这61家机构共有专职估价师524人，估价员48人。经初步核实，这个数字是有水份的：有的机构没有这么多专职估价师，而是把兼职的、未脱钩的人员填充进去；还有的机构，从业人员具有多重资质，于是就发生了一人挂多个分立机构的现象，这也与政府多头管理有关。据了解，机构这么做，为的是应付执业资质等级标准中对专职估价师人数的要求。 　　2．人才竞争　脱钩改制后，大部分机构注意到人才竞争是提高机构竞争能力的关键。一方面，机构的品牌决定了其对人才的吸引力；另一方面，打造机构的品牌又需要优秀人才的加入。房地产估价行业所需的人才，主要是估价师。在我国，虽然具有估价师资格的人数日益增多，但真正具有丰富经验的、高水平的估价师却并不很多，因而这部分人成为各机构，包括一些海外机构争夺的对象。当前，人才竞争已初露端倪，估价师的流动已日趋频繁。一些机构频频在报上做广告招贤纳才，不少估价师萌生了跳槽之念。调研中我们了解到，一些有实力的机构，人员相对稳定，门槛设置也高，只有真正高水平的估价人员才有望进入。而一些实力较弱的中小机构，特别是地处城市边缘的机构，不但难以招到合适的估价师，而且人才流失严重。人才竞争是市场竞争的重要组成部分，因而人才竞争也需要规范。人才流动应有序、有度。当前，机构之间因为挖人才而引发的争议已有发生，跨机构从业的和走穴的估价师也为数不少，这些都应引起重视。 　　3．营业收入　调研中，有56家机构提供了上半年度业务量和全年业务量的预测数字，据此估计，年营业收入为1．38亿元。多数机构业务量比过去有提高，有的机构提高的幅度很大；一部分机构与过去持平；只有少数机构业务量低于过去，比较困难。另外还有5家机构（加上新批准4家共9家），因为统计等各方面的原因，没有具体数据。综合这9家机构的具体情况后，大致可以得出：上海房地产估价行业今年营业收入估计约为1．5亿元。这里所指的营业收人是纯房地产评估收入，包括国资办系统1／3的资产评估机构在整体资产评估中涉及的房地产评估业务收入。 　　四、发展目标 　　机构的经营状况决定了各自在市场上的定位和发展目标，有共同的，也有不同的。 　　l．共同的目标　所有机构都十分看重自己的品牌，都表示要把服务质量放在