房地产开发企业成本核算办法2015年修订.docx

中粮地产（集团）股份有限公司房地产开发企业成本核算办法（2015年修订）总则第一条为加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，准确计算开发产品成本，根据《企业会计准则》及有关法律、法规，结合公司实际情况制定本办法。第二条本办法适用于地产集团本部、各城市公司及项目公司房地产开发企业。第三条各房地产开发企业负责建立成本核算责任制，严格按照地产集团成本管理的要求，组织成本核算工作，完善成本核算基础，及时、准确、完整地提供开发成本核算信息。第二章成本核算的基本程序第四条成本核算的基本步骤（一）根据成本核算对象的项目特点和核算原则，确定成本核算对象。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（二）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。（三）按受益原则和配比原则，确定分摊成本费用的分配方法、标准。（四）按确定的方法、标准将归集的开发成本费用在各成本核算对象之间进行分配。（五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。（六）正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，结转完工开发产品成本。（七）正确划分可售面积、不可售面积（按政府主管部门规定划分），并分别计算可售面积、不可售面积应负担的开发成本。第五条成本核算对象的确定（一）确定成本核算对象的原则1．可否销售原则：可否销售是区分成本核算对象的基本原则。开发产品可对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行核算。2．定价差异原则：是区分不同成本对象的标准之一，不同产品预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。3．产品差异原则：开发产品在建筑上存在明显的差异，可能导致其成本差异较大时要分别作为成本核算对象。4．功能区分原则：开发产品在使用功能上有明显区分，在定价销售及建造成本方面存在明显差异。5．便于成本费用的归集：确定成本对象时需考虑成本费用归集是否方便的因素，以适应成本监控的要求。成本对象由企业在开工之前合理确定,一经确定，不能随意更改或相互混淆。（二）确定成本核算对象的基本方法1．同期开发完毕的项目，按住宅（独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层、超高层等）、办公（甲级办公、普通办公、loft、酒店式公寓、类住宅、地下商业等）、商业（商业街、购物中心、底商、裙楼商业、独栋商业、地下商业等）、配套（学校、幼儿园、会所、养老院、体育场馆、公交站等）、车库/车位（地上车库/车位、地下车库/车位、储藏室）等不同产品类型划分成本核算对象。2．成片分期（区）开发的项目，应分期（区）核算。同一期（区）内有上述“1”中所述的产品类型，按产品类型划分成本核算对象。3．在同一建筑物上有商业裙楼、住宅、公寓、办公写字楼、车库/车位等不同功能的产品，按功能划分成本核算对象。4．核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，同时应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。（三）特殊成本核算对象的确定方法1．车库/车位（1）计容积率的地上车库/车位（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算；（2）不计容的地下、半地下及架空层车库/车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定可销售，且销售合同中明确其为业主所有，则应独立核算，预留相应成本（不分摊地价）；（3）专用临时停车位：指开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位，以及开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位。此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品；（4）人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品；个别地区当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照上述“(2)”、“(3)”处理。2．会所（1）按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本；（2）明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本全部摊入相关的可售产品；（3）混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分的建筑面积分别按前述两种方式处理。3．教育配套设施（1）无偿将产权移交政府以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育设施应作为公共配套，成本摊入其它可售产品；（2）有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，成本中是否包括地价应视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益；（3）产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：①按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理；②教育配套设施的收费执行政府指导价而导致收益