2017年整理国家政策对房地产行业的影响.docx

国家政策对房地产行业的影响随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。（1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。（2） 在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管是二手房还是新建房，刚需都占有绝大比例。毋庸置疑，对于刚需客户来说政策的调控只会让他们的抉择更困难，但不会影响到对买房的需求。所以房价必然会上涨。综上所述，对于二手房计税20%的这项细则，对2013年未来楼市房价是有促进作用的，细则的实施会使楼价普遍升高，但价格增加幅度有限。（3）在楼价普遍升高的大形势下，新建住房的价格会一直呈上升态势，可能第二季度上升较高，但第三，四季度会趋于平稳，一线城市新建住房的楼价相比二三线城市新建住房的楼价，上升幅度可能会相差较多。从以下几点可以推测，首先，由于二手房计税20%的细则，使得二手房价格会受到控制，进而减少二手房交易。与此同时，新建住房必然会受到影响进而供求上升，价格亦会水涨船高。但价格的提高幅度又会受到二手房价格的抑制。第二，由于一线城市各个