曼哈顿第五大道营销执行报告061018终稿).pptVIP

A、B地块 次主力店+主题街区品牌店+特色餐饮： 次主力店---- 引进家电、时尚影院、运动休闲、特色餐饮; 品 牌 店-----中高档品牌服装、皮具、化妆品、珠宝首饰为主。 理由： 引进3000平米——5000平米次主力店带旺整体二层商业，促进其它商业销售，提高整体售价 特色餐饮和此主力店有利于增强目的性消费,引导人流： 符合并提升项目整体形象档次。 招商方向：国美/苏宁电器、星美院线、SPORT100、仙踪林 、麦当劳、卡布奇诺、迪欧、哥德、米萝、七匹狼、达芙妮、G2000、雅戈尔、九牧王、柒牌等 近60000㎡ 2层 A 街铺+店中店 B 近30000㎡ 2层 C 街铺+店中店 C、D地块 金融服务＋商务休闲+精品店＋高档餐饮 金融服务 — 银行、证券、期货交易 商务休闲 —高档美容、SPA、咖啡西餐、商务中心、会议中心 精 品 店 —高档服饰、名表、高尔夫用品、名车专卖店、洋酒、雪茄等专卖店 高档餐 饮— 高档粤菜、宫廷筵、日本料理、韩国料理、泰国菜 走不需要大量人流支撑的高档精品化路线，能规避劣势，提升商业价值 金融和商务休闲符合高档写字楼底商的特点，实现商业与写字楼双赢 精品店以生活精品的新概念，售卖具有生活品位的产品，即为乐趣而购买 高档餐饮能够聚拢人气，延长消费者在逗留的时间，有助于提升整个项目的潜在营业额。 招商方向：大型银行、证券和期货交易公司、金利来、VERSINO、卡尔丹顿、江诗丹顿、劳力士、 Remy Fine Wines（美酒坊）、Swanky Smoke（雪茄屋） 、中森名菜、厨房制造、宝马专卖店、佛跳墙、谭家菜、白金汉等等 D E/G地块街铺 规划业态主要包括以综合超市、特色品牌专卖店、餐饮休闲为主，可形成人流量，为消费者提供大量可供比较的商品。如：个性品牌专卖店、露天咖啡、酒吧、西餐、美容美体等。 如：沃尔玛、Dan Ryan’s、El Cid、ViVi Shop（玩具）、SportHouse、Bear in Mind、热带雨林西餐厅等等。 50000㎡ 3层 7000㎡ 2层 E G 街铺+店中店 街铺 E地块（2—3层）引进大型综合超市、专业市场，1层、3层其它面积规划品牌百货，全部划分为开放式商铺销售；G地块则以休闲餐饮为主题，E、F、G地块商业定位于项目自身商业配套及幅射区域内广大居民消费需求，打造区域内大众需求。 F F地块街铺可以引进办公、文化等主题店。如音乐吧、书吧、文化用品、音像制品、SPA、健身等。 档次布局 未 来 大 道 中 档 偏 高 中 档 中 档 偏 高 中 档 偏 低 A E B F 中 高 档 C 中 高档 D 金 水 路 燕 南 路 燕 北 路 燕 东 路 中档 燕 西 路 G 广场 高中低档次全面组合，体现第四代商业特色 中高档提升价值，中档及中低档吸引客流 档次呈逐级梯次分布，互补共融 750 ㎡ H 强化广场的利用： 设置时尚舞台和极限运动，如：经常举办音乐会、明星新闻发布会、新上季品牌服装发布会、街头艺术表演等。 吸引人流导入燕北、燕西和燕南路。 时尚舞台＋极限运动广场----lifestyle Center的“体验”所在 内广场 销售模式定位 销售模式 分割直接销售 返租销售 带租约销售 整体销售 商户、投资者与发展商形成利益公共体，有利于统一经营，但由于市场需要培育期，前期的低租金难以实现商业价值的最大化。 带租约销售 销售压力较大，且客户议价能力强，不利于利润的最大化实现 整体销售 REITS 难以引进品牌主力店和商户，不利于经营的可持续发展，且受法规限制，也越来越不被市场接受。 返租销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于项目档次及业态的整体控制以及可持续经营。 分割直接销售 特性 销售模式 销售模式定位 各销售模式对比 DIY销售模式建议： 模式一：建议本项目采用一次性返租三年的销售模式 模式二：采用分割直接销售，售予品牌自营者和战略性投资者 一次性返租三年 投资者与经营管理公司签定租赁合同，经营管理公司负责给予投资者回报。“返租”销售采用两种方式。 首层采取一次性返三年24%（每年8％）； 二层采取一次性返三年27％(第一年8%，第二年9%，第 三年10%) 补贴 开发商 经营者 知名经营管理公司 投资者 交租 付租 这种返租方式有利于规避政策法规；有利于降低投资门槛，增强投资者信心，促进二层销售；有利于整体统一招商、统一管理、统一经营做旺市场 销售价格定位 采用市场比较法，通过竞争项目参数权重计算得出： 1F实收均价=32000—36000元/平方米 2F实收均价=11000—15000元/平方米 战略选择 项目分析 营销执行 招商执行 项目定位 报告思路与结构 关于战略