二三四线城市中小规模商业经典项目解析.doc

百年建筑企业大学 二三四线城市中小规模商业经典项目解析 时 间：2010年5月22日（上午） 地 点：北京建银大厦十五层小报告厅教室 主讲人：徐勇 主持人： 今天我们有幸请到了北京天瑜旺地商业投资顾问有限公司董事长 原北京华联商厦股份有限公司董事长。 原北京华联集团投资控股有限公司常务副总裁、北京华联商厦股份有心公司董事长，中国商业地产联盟专家委员。长期从事商业地产的运营管理，具有丰富的管理经验与现代化经营理念，领导的北京华联集团拥有大型综合超市、百货店和购物中心等多种零售业态，70多家门店，连锁零售网络覆盖全国，名列中国百货/超市领域大型零售企业第三名，是目前中国规模最大的大型连锁商业集团之一，并一手打造了北京顶级品牌云集的“星光百货”。 徐勇： 大家上午好！ 今天重点跟大家探讨一下二三线城市商业地产实操，一是跟大家讲一下地级城市商业概括，以及商业地产运作的一些案例；二是县级城市商业的概括以及商业地产的案例。 这个提纲主要是案例部分，比较丰富比较具体。 首先讲一下地级市，我们说指的地级市主要是指相当于地区的城市，因为我们国家的行政级别，地级市是很关键的单位，一般来说一个地级市从现在的体制来说，也在大多数省份是一个财政机构，现在沿海地区省管县，县的财政独立于地级市，但是中西部地区大部分还是地级市的财政，所以地级市再一个地方来说相对来说财政实力比较强一点，不但控制子自己城市本身的财政，还控制了所管辖的区县的财政，从这个意义上讲，地级市财政从我们国家目前来说是比较好的。从我们全国的情况来看，包括东部、中部、西部所有的省份，我认为我们国家的发展尤其是西部战略实施以后，还有老东北的战略实施以后，我们过程近8年来发生了很大的变化，就是我们地级市的差距逐渐减少，我现在如果到西部地区或者到西部地区一个地级市，比如说很穷的贵州，另一个地级市就是浙江好的地级市，从城市的硬件设施来看，人民生活和工农生产财政收入差距是大的，但是建设来说没有什么大的差距，总这点说明我们国家在地级市方面这块儿基本上已经进入到现代化的很高阶段。 地级市目前按照行政级别来说目前有300多个，当然还有其他的不叫市称为地区的，地区市认购有3亿多。地级市有几个特点。 一个地级市是比较大的城市，除了直辖市以外省级城市也叫地级市，还有副省级城市，比如说大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其实也是大城市，这是在行政级别上划分。这些副省级城市其他单列是也列为地级市，地级市的下去一般问为两的级别，一是市管县，一个是所管的区。市管县有点儿区别，市管县的财政相对比较独立，自己开支，所以往往市管县的建设跟市所属区域建设差距也很明显，由于财政的支持力度不一样，或者支配的余地不一样，所以市管县相对来说感觉基本建设要差一点儿。 这些要有了解，以便我们判断位置的时候，我们到了一个地级市，区里和县里是有区别的，包括开发因为投入的开发量不一样，所以导致地价的差异也不一样，尤其在当地人心目中地理位置的感觉差距是非常大的。 举个例子，杭州市现在把萧山虞衡也列入到区，同样一个区，西湖区跟虞衡区挨着的，有一条高速公路，一边是江村，一边是虞衡的组团，组团是管五个镇的，这个组团跟区之间就是一路之隔，一个高架路，但是地价是什么差距呢？最近在杭州运城开了一块儿地，地价是每平方米1.3万，楼面价。这边去拿地的话，如果纯住宅的话只要5000、6000块钱，这是一倍的差距。为什么会形成一倍的差距呢？这就是老百姓心目中的差距。其实户口也差不多，都是杭州市一个区域，为什么这么大差距，就是心目中的一个差距。地级市跟管县和管区在地价上的差距是非常大的。所以，我们在做项目的时候，一定要考虑到这些在行政或者是当地产生的差距。 地级市财政相对支配权比较大，所以城市建设底子比较厚，城市建设可以集中财力干一些大的项目，尤其是公建项目可以做的比较大，我们在地级市有非常大的项目，比如说号称是我们国家最富裕的地方，就是内蒙古的鄂尔多斯。她的地级市的首府原来是东盛，单独开了一个新城叫康巴市作为首府，这个城市任何人去都会大吃一惊，做一个广场我站在那里看就跟天安门一模一样，这个城市清洁工人比游人多的概念，你站在那儿的感觉就是这是不是外星，因为所有的建筑都是特异的，都是公建城市，这样的城市称为中国第一大鬼城，房子卖光了但是没人去住，这样的城市为什么能产生，就是我们国家的财政体制在地级市这块儿拥有很大的财权，有钱没地方花发给老百姓不可能，你这个城市发钱发多了肯定要控制，所以在这种情况下产生了这样一个问题，所以鄂尔多斯有很多的商业项目。 我跟他们讲你们缺的不是商业项目，你们缺的是人，现在人太少了，整个鄂尔多斯的地理范围相当于浙江省那么大才300万人，而且多是游牧民，里